Promociones de constructoras 20/80 en Israel: cómo funcionan y qué riesgos tienen

Las promociones de constructoras 20/80 en Israel se han convertido en los últimos años en una de las principales herramientas para vender vivienda nueva: se paga alrededor del 20 % del precio al firmar y el resto solo en la entrega de llaves. Suena a financiación gratuita, pero esa financiación tiene un precio en algún lugar, normalmente en el precio de la vivienda, en la indexación o en las condiciones que le aplicarán el día de la entrega. En esta guía explicamos cómo funciona el mecanismo, cuánto cuesta realmente frente a un calendario de pagos habitual, qué límites del Banco de Israel entraron en vigor en 2025, cómo está protegido su dinero y cómo comprobar de antemano que podrá obtener una hipoteca cuando la vivienda esté lista. Sobre las versiones actuales de estas ofertas en el mercado, como el interés subvencionado, escribimos en nuestra actualización sobre las promociones de financiación de los promotores; aquí nos centramos en los principios.

Qué es una promoción de constructora 20/80 y qué variantes existen

En una compra habitual a un promotor, los pagos se reparten según el avance de la obra: un pago a la firma y después pagos por fases o según un calendario, hasta la entrega. En una promoción 20/80, la mayor parte del precio se aplaza a la fecha de entrega. Existen varias variantes:

• 20/80 o 10/90. Un primer pago del 10 % al 20 % y un único pago restante en la entrega.
• Pago intermedio. Por ejemplo, 20 % a la firma, 10 % a mitad de obra y 70 % en la entrega.
• Préstamo del constructor subvencionado (halva’at kablan). El comprador toma un préstamo bancario, normalmente de tipo globo o bullet, en el que el principal se devuelve al final, y el promotor paga los intereses durante la construcción.
• «Sin indexación». El promotor renuncia a la indexación al índice de costes de construcción (madad tsumot habniya) sobre todo el precio o sobre una parte.

Por qué los promotores ofrecen promociones de constructora 20/80

Con tipos de interés altos, muchos compradores tienen dificultades para comprometerse con una cuota mensual completa mientras siguen pagando alquiler o manteniendo su vivienda actual. Aplazar el pago permite al promotor mantener el ritmo de ventas, que es una condición central del acuerdo de acompañamiento con el banco que financia el proyecto. Hay también una razón de la que se habla menos: una promoción de financiación permite mantener un precio de lista alto en lugar de conceder un descuento visible. Un descuento en el precio queda registrado como una operación barata e influye en la tasación de las siguientes viviendas del proyecto; una promoción de financiación no se refleja así en el precio registrado.

Cuánto cuesta realmente: un ejemplo numérico

El ejemplo es solo ilustrativo, y todos sus supuestos sirven para el cálculo, no son una previsión. Una vivienda en un proyecto del norte de Tel Aviv, con entrega dentro de tres años. El promotor ofrece dos opciones:

• Modalidad habitual: 3.880.000 ₪, es decir, un descuento del 3 % sobre el precio de lista, con pagos según el avance de la obra.
• Modalidad 20/80: 4.000.000 ₪, con 800.000 ₪ a la firma y 3.200.000 ₪ en la entrega.

Supongamos que el índice de costes de construcción sube un 3 % anual, que el comprador dispone de 1.200.000 ₪ de capital propio y que financia el resto con una hipoteca al 5 %.

Cómo llegamos a estas cifras: en ambas modalidades solo el 40 % del precio está indexado, como explicaremos más adelante. En la modalidad 20/80, toda la parte indexada, 1.600.000 ₪, queda expuesta al índice durante tres años completos, lo que se acumula en torno al 9,3 %. En la modalidad habitual, la parte indexada se paga de forma gradual, por lo que la exposición media es aproximadamente la mitad. En cambio, en la modalidad habitual el comprador dispone de la hipoteca de forma gradual y paga intereses ya durante la construcción.

La conclusión no es que el 20/80 compense o no compense. La conclusión es que, en este escenario, ambas modalidades cuestan casi lo mismo, y el resultado es muy sensible a tres variables: el tamaño del descuento en la modalidad habitual, el ritmo de subida del índice y su tipo de interés. Si el descuento en la modalidad habitual es del 5 %, la modalidad habitual sale más barata. Si tiene dinero en un depósito que genera rentabilidad, o si va a vender una vivienda actual solo cerca de la entrega, el 20/80 puede ser preferible. Este cálculo debe hacerse con sus propias cifras, y no con la palabra «promoción».

Indexación al índice de costes de construcción en las promociones 20/80

Desde la Enmienda 9 a la Ley de Venta (Viviendas), en los contratos firmados a partir del 7 de julio de 2022, solo se puede indexar al índice de costes de construcción hasta el 40 % del precio de la vivienda. El primer 20 % pagado no está indexado en absoluto, y de cada pago adicional solo la mitad está indexada. Además, la indexación se detiene en la fecha de entrega contractual, aunque el promotor se retrase.

En una operación 20/80 esta regla funciona así: el 20 % a la firma no está indexado, y del 80 % que se paga en la entrega la mitad está indexada, es decir, el 40 % del precio. Como el pago se aplaza al final, la parte indexada queda expuesta al índice durante todo el periodo de construcción. Por eso conviene comprobar:

• Si la indexación queda anulada en el contrato o solo «congelada» durante un periodo determinado.
• Cuál es el índice base: el índice conocido el día de la firma u otro.
• Si existe un tope para las diferencias de indexación.
• Qué ocurre si paga antes: si la indexación sobre el pago anticipado se detiene.

Límites del Banco de Israel a las promociones de financiación

En marzo de 2025, la Supervisión de Bancos publicó una directiva temporal que limita estas promociones hasta finales de 2026. La directiva no prohíbe al promotor ofrecer un 20/80, pero lo encarece:

• Mayor exigencia de capital. Una operación en la que se aplaza a la fecha de entrega más del 40 % del precio de la vivienda se considera una operación de pago no lineal. En un proyecto en el que más del 25 % de las viviendas se vendieron así, el banco acompañante debe asignar más capital al crédito del proyecto. Para los proyectos existentes se estableció un mecanismo de transición.
• Tope para préstamos globo y bullet. Los préstamos de este tipo subvencionados por el promotor están limitados al 10 % del total de préstamos para vivienda que cada banco concede al mes.

Qué significa para el comprador: en proyectos en los que el promotor ya vendió gran parte de las viviendas con la promoción, es posible que ofrezca otra estructura, por ejemplo 25/75 o un pago intermedio, para quedar por debajo del umbral. Las promociones no han desaparecido, pero las condiciones han cambiado, y algunos promotores han pasado a otros incentivos. Qué ocurrirá después de finales de 2026 aún no se ha decidido, y conviene seguir las actualizaciones del Banco de Israel.

Aplazamiento del pago o préstamo del constructor: la diferencia que importa

Las dos estructuras suenan parecidas, pero desde el punto de vista jurídico y financiero son muy distintas.

En el aplazamiento del pago, su deuda es solo con el promotor. Le debe el saldo en la fecha de entrega y, hasta entonces, no tiene préstamo bancario ni cuota mensual. El día de la entrega toma una hipoteca normal, con las condiciones vigentes ese día.

En el préstamo del constructor subvencionado, toma un préstamo bancario desde ahora, y queda registrado a su nombre. El banco transfiere el dinero al promotor, y el promotor se compromete a pagar los intereses hasta la entrega. Esto implica:

• El préstamo forma parte de su endeudamiento frente a los bancos e influye en su calificación crediticia y en su capacidad de obtener otros préstamos.
• El compromiso del promotor de pagar los intereses es contractual. Conviene comprobar qué ocurre si el proyecto se retrasa más allá del periodo subvencionado: quién paga los intereses a partir de ese momento.
• Al final del periodo, el préstamo globo debe amortizarse o refinanciarse como una hipoteca normal, en las condiciones de mercado de ese día.
• Un préstamo así ya ha financiado gran parte del precio, por lo que la protección de la garantía de la Ley de Venta se aplica a las sumas pagadas al promotor con el dinero del préstamo, y conviene verificar que pasaron por los cupones de pago.

En ambos casos, los intereses que se ahorran durante la construcción no desaparecen. Están incorporados en la operación, y la única cuestión es si el precio que paga por ellos es razonable.

Protección del dinero: la garantía de la Ley de Venta y el talonario de cupones

Es habitual oír que el dinero entra en una «cuenta fiduciaria». No es exacto. En un proyecto con acompañamiento bancario, la protección funciona así:

1. El banco acompañante emite un talonario de cupones de pago (pinkas shovarim) para cada vivienda del proyecto.
2. Cada pago se realiza únicamente mediante un cupón del talonario, directamente a la cuenta de acompañamiento del proyecto.
3. Por cada pago de este tipo, el banco emite al comprador una garantía conforme a la Ley de Venta (Protección de Inversiones), por el importe del pago.

La ley obliga al promotor que haya recibido más del 7 % del precio de la vivienda a dar al comprador una garantía. La garantía no cubre un pago realizado por transferencia bancaria normal a la cuenta del promotor, un pago por cambios del comprador a un proveedor externo, ni dinero pagado antes de firmar el contrato sin cupón. En una operación 20/80 esto tiene un doble significado: durante la construcción solo está protegido el primer pago, por lo que conviene verificar que la garantía sobre él se ha recibido y se guarda en un lugar seguro.

El riesgo principal: la hipoteca el día de la entrega

La parte más importante de una operación 20/80 es el día en que hay que pagar el 80 %. Hasta entonces pueden cambiar varias cosas:

• El tipo de interés. La cuota mensual se fijará según el tipo vigente el día en que tome la hipoteca, no el día de la firma.
• La tasación. El banco financia según el menor valor entre el precio del contrato y el valor de tasación. Si el tasador valora la vivienda por debajo del precio que pagó, el capital propio necesario aumenta.
• El porcentaje de financiación. Según las directivas del Banco de Israel, hasta el 75 % para vivienda única, hasta el 70 % para quien mejora de vivienda y hasta el 50 % para una vivienda de inversión. Si su situación cambia antes de la entrega, también cambiará el porcentaje de financiación. Qué determina esa situación lo explicamos en el artículo quién se considera propietario de vivienda.
• La relación cuota e ingresos. La cuota mensual está limitada al 50 % de los ingresos disponibles, y en la práctica los bancos prefieren una relación más baja. Un cambio de ingresos en esos tres años influye directamente.

Para reducir el riesgo, compruebe antes de firmar, con un asesor hipotecario o con el banco, qué podrá obtener, y calcule cuál sería la cuota mensual con un tipo uno o dos puntos más alto que hoy. Lea también qué establece el contrato si no paga el saldo a tiempo: intereses de demora, indemnización pactada y derecho del promotor a resolver el contrato.

Cómo decidir si un 20/80 le conviene

1. Pida al promotor el precio de ambas modalidades, por escrito.
2. Calcule el coste total según el ejemplo anterior, con su tipo de interés y su capital.
3. Revise la cláusula de indexación y las cláusulas sobre retrasos en el pago.
4. Asegúrese de que el proyecto tiene acompañamiento bancario y de que usted tiene cupones.
5. Obtenga una estimación previa de la hipoteca, incluido un escenario de tipos más altos.
6. Si depende de la venta de una vivienda actual, coordine los plazos con la fecha de entrega.

Para comparar con una vivienda existente en la misma zona, puede apoyarse en una valoración del inmueble y consultar los inmuebles en venta.

Preguntas frecuentes

Antes de firmar una promoción

Las promociones de constructora 20/80 son una herramienta de financiación legítima y, como toda herramienta de financiación, convienen a algunos compradores y no a todos. La pregunta correcta no es cuánto se paga hoy, sino cuánto cuesta la vivienda hasta la entrega de llaves y qué podrá financiar el día de la entrega. Si desea analizar la oferta de un promotor frente a alternativas en la misma zona, estaremos encantados de ayudarle. Puede ponerse en contacto con nosotros o llamar al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).

La información de este artículo es general y no constituye asesoramiento jurídico, financiero ni fiscal. Toda operación con un promotor debe ser revisada por un abogado y un asesor hipotecario.