Celui qui cherche un appartement neuf à Ramat Aviv découvre vite qu’il n’y a presque plus de terrains libres dans le quartier : la plupart des logements neufs mis sur le marché naissent donc de projets de renouvellement urbain, où d’anciens immeubles sont démolis pour laisser place à des immeubles plus hauts. Acheter un appartement de promoteur dans un tel projet diffère d’un achat dans un programme classique sur terrain nu. L’immeuble compte des propriétaires historiques qui reçoivent des appartements de contrepartie, le calendrier dépend des accords, de la planification et du départ des résidents, et des questions de cahier des charges, de stationnement et de répartition se posent, qui n’existent pas dans un programme classique. Ce guide passe en revue ce que l’on vérifie réellement avant de signer avec un promoteur dans un projet de renouvellement des quartiers de Ramat Aviv.
Appartement neuf à Ramat Aviv : pourquoi l’offre vient du renouvellement urbain
Les quartiers de Ramat Aviv ont été construits pour l’essentiel entre les années 1950 et 1980, en habitat collectif de trois à huit étages, le plus souvent sans pièce sécurisée (mamad) et parfois sans ascenseur. Le terrain est entièrement occupé, et la seule façon d’ajouter des logements est de remplacer des immeubles existants par des immeubles plus denses. À Tel Aviv, TAMA 38 n’est plus une voie active, et les projets avancent surtout par des plans d’urbanisme de démolition reconstruction de quartier (pinouï binouï) ou de démolition et reconstruction sur une parcelle isolée.
Un exemple illustre les délais : en octobre 2025, il a été annoncé que la société Kardan Nadlan avait été retenue par appel d’offres des résidents pour faire avancer un ensemble situé rues Beit Tsouri et Abba Ahimeir à Ramat Aviv Gimel, près du centre Schuster, où sont prévues la démolition de 128 appartements et la construction d’environ 250 logements, dont une tour de plus de 20 étages. À ce stade, il restait encore à compléter les signatures et à déposer un plan détaillé. Autrement dit, un projet qui fait aujourd’hui les gros titres n’atteindra le stade où l’on peut y acheter un appartement que dans plusieurs années. Celui qui achète aujourd’hui un appartement neuf à Ramat Aviv achète généralement dans un projet qui a déjà franchi ces étapes, et il est essentiel de savoir identifier où il en est exactement. Un panorama des projets qui ont récemment avancé dans le secteur figure dans l’article sur le renouvellement urbain au nord de Tel Aviv et à Ramat Hasharon.
Les étapes du projet et ce que chacune signifie pour l’acquéreur
Le risque de l’acquéreur dans un projet de renouvellement dépend presque entièrement du stade auquel il entre. Le tableau résume les principales étapes :
| Étape | Ce qui existe concrètement | Ce que cela signifie pour l’acquéreur |
|---|---|---|
| Signatures des résidents | Des accords avec une partie des propriétaires | Pas encore de droits à bâtir approuvés ; trop tôt pour acheter |
| Approbation du plan | Un plan en vigueur qui fixe le nombre de logements et d’étages | On sait ce qui sera construit, mais il n’y a ni permis ni accompagnement bancaire complet |
| Permis de construire et accompagnement bancaire | Permis, convention d’accompagnement, carnets de bons de paiement | Le stade à partir duquel l’achat est protégé par la loi sur la vente |
| Départ des résidents et démolition | Les résidents ont été relogés en location, l’immeuble est démoli | Le risque urbanistique est derrière ; reste le risque d’exécution et de calendrier |
| Construction | Gros œuvre, finitions, équipements | On peut constater l’avancement sur place et vérifier le rythme des travaux |
| Certificat d’occupation (tofes 4) et livraison | Autorisation d’habiter | Livraison, période de vérification, puis inscription de la copropriété au registre foncier (tabou) |
Les promoteurs proposent parfois une « inscription anticipée » avant le permis, avec un dépôt de réservation et une remise. Ce n’est pas nécessairement une mauvaise opération, mais il faut comprendre qu’à ce stade l’argent peut ne pas être protégé par une garantie, que le plan peut encore changer et que la date de livraison n’est qu’une estimation. Tout paiement à ce stade doit être vérifié avec un avocat avant le virement.
La garantie de la loi sur la vente dans un projet de renouvellement
Dans un projet de pinouï binouï, le promoteur n’est généralement pas propriétaire du terrain. Ses droits découlent d’accords avec les propriétaires, qui lui cèdent une partie de leurs droits en échange des appartements neufs. La sûreté de l’acquéreur est donc ici particulièrement importante. La loi sur la vente (garantie des investissements) impose au vendeur qui a reçu plus de 7 % du prix du logement de fournir une sûreté à l’acquéreur ; dans les programmes avec accompagnement bancaire, il s’agit en pratique d’une garantie bancaire émise pour chaque paiement effectué au moyen du carnet de bons de paiement (pinkas shovarim) du projet.
Dans un projet de renouvellement, la banque accompagnatrice doit protéger deux groupes de clients : les acquéreurs, qui reçoivent une garantie de la loi sur la vente, et les propriétaires historiques, qui reçoivent généralement leurs propres garanties, comme une garantie de loyer pendant la construction et une garantie d’achèvement. Pour l’acquéreur, une convention d’accompagnement avec une banque ou un établissement financier reconnu indique que le projet a fait l’objet d’un examen économique. Le fonctionnement du carnet de bons, ce que couvre la garantie et ce qu’elle ne couvre pas sont détaillés dans notre guide sur les offres promoteur 20/80.
Appartements de contrepartie et appartements du promoteur dans le même immeuble
C’est la différence essentielle entre un projet de renouvellement et un programme classique. Dans le nouvel immeuble vivront côte à côte des propriétaires historiques qui ont reçu un appartement de contrepartie (dirat tmoura) et de nouveaux acquéreurs qui ont acheté un appartement du promoteur. Quelques points à vérifier :
- L’emplacement de votre appartement dans l’immeuble. L’accord avec les résidents fixe la partie de l’immeuble qui leur est attribuée. Parfois, les appartements de contrepartie sont regroupés à certains étages ou selon certaines orientations, et les appartements du promoteur aux étages supérieurs. Demandez à voir le tableau de répartition, et pas seulement l’appartement qui vous est proposé.
- Un cahier des charges identique ou différent. Dans certains projets, les appartements de contrepartie bénéficient d’un cahier des charges différent de celui des appartements du promoteur. Cela influe sur l’entretien futur et sur l’homogénéité de l’immeuble.
- Stationnement et caves. La norme de stationnement à Tel Aviv se réduit progressivement, surtout près des axes de transports en commun. Vérifiez dans le contrat si une place et une cave sont rattachées à votre appartement, et si la place est réglementaire ou située dans un système de parking mécanique.
- Composition des propriétaires et charges courantes. Dans une tour avec hall, plusieurs ascenseurs et équipements communs, les charges de copropriété sont bien plus élevées que dans un immeuble ancien. Les propriétaires historiques venant d’un immeuble à l’entretien minimal ne s’y préparent pas toujours, ce qui peut peser sur les décisions de l’assemblée des copropriétaires les premières années.
- Un ensemble réalisé par phases. Dans un ensemble de plusieurs immeubles, le vôtre peut être livré alors qu’un immeuble voisin est encore en chantier. Demandez l’ordre d’exécution et à quoi ressembleront l’accès, le bruit et les aménagements extérieurs les premières années.
Le cahier des charges technique : ce que l’on vérifie en plus des matériaux
Le cahier des charges annexé au contrat est un document juridique, pas un support commercial, et tout ce qui n’y figure pas n’est pas garanti. Outre le type de carrelage et les sanitaires, il est utile de vérifier :
- la hauteur sous plafond nette dans les pièces et dans la pièce sécurisée, et son emplacement par rapport à la distribution de l’appartement ;
- le nombre d’ascenseurs par rapport au nombre de logements, et la présence d’un ascenseur de shabbat ;
- la climatisation : simple préinstallation ou système installé, et l’emplacement des unités extérieures ;
- l’orientation et la vue. Une vue sur le parc ou sur la mer depuis les étages élevés n’est pas garantie si un autre plan avance sur une parcelle voisine. Vérifiez ce qui est prévu sur les parcelles alentour ;
- la grille tarifaire des modifications d’acquéreur et la date limite pour les demander. Les modifications payées directement aux fournisseurs et non par les bons de paiement ne sont pas couvertes par la garantie.
Calendrier, retards et indemnisation
Dans un projet de renouvellement, le calendrier est particulièrement sensible, car la démolition dépend du départ de tous les résidents. Un seul résident qui refuse de partir peut retarder de plusieurs mois le début des travaux. Il est donc préférable d’entrer dans le projet une fois les départs achevés, ou du moins de prévoir une marge de temps supplémentaire dans son propre calendrier.
Ce que dit la loi sur les retards : pour les contrats signés à partir du 7 juillet 2022, à la suite de l’amendement 9 à la loi sur la vente (logements), un retard de livraison de plus d’un mois ouvre droit pour l’acquéreur à une indemnité mensuelle calculée sur le loyer d’un appartement comparable, à compter de la date contractuelle, selon un taux qui augmente avec la durée du retard : 100 % du loyer les premiers mois, 125 % ensuite et 150 % en cas de retard particulièrement long. Il est aussi important de savoir que l’indexation sur l’indice des coûts de construction s’arrête à la date de livraison contractuelle, même si l’appartement est livré plus tard. Le contrat peut prévoir des exceptions pour des événements échappant au promoteur ; la clause relative aux retards doit donc être lue avec votre avocat.
Exemple chiffré : ce que coûte un retard de six mois
L’exemple est purement illustratif. Une famille achète un quatre pièces dans un projet de renouvellement à Ramat Aviv et prévoit d’y emménager en quittant un appartement loué. Le loyer d’un appartement comparable à celui acheté est estimé à 12 000 ₪ par mois. L’appartement est livré six mois après la date contractuelle.
- Les premiers mois, l’indemnité est de 100 % du loyer : quatre mois à 12 000 ₪, soit 48 000 ₪.
- Les cinquième et sixième mois, l’indemnité est de 125 % : deux mois à 15 000 ₪, soit 30 000 ₪.
- Indemnité totale selon la loi : environ 78 000 ₪, face à un loyer supplémentaire de 72 000 ₪ payé par la famille sur la même période.
Dans ce cas, l’indemnité couvre le loyer, mais pas ce qui ne se mesure pas en argent : un changement d’école reporté, un bail à prolonger à des conditions moins favorables, ou une vente de l’appartement précédent calée sur la date de livraison. Celui qui vend un appartement pour financer l’achat devrait aussi lire notre guide destiné à ceux qui changent de logement, car un retard de livraison influe directement sur les délais fiscaux.
Indexation, impôts et prix final
Le prix du contrat n’est pas le prix final. Trois éléments s’y ajoutent :
- L’indexation. Depuis juillet 2022, seuls 40 % au maximum du prix peuvent être indexés sur l’indice des coûts de construction : les premiers 20 % ne sont pas indexés, et pour chaque versement supplémentaire, seule la moitié l’est.
- Les droits de mutation (mas rechisha). Un appartement de promoteur est soumis aux droits de mutation ordinaires selon le barème. Le calcul pour un logement unique et pour un logement supplémentaire est détaillé dans l’article sur le mas rechisha 2026.
- La TVA. Le prix d’un appartement neuf inclut la TVA, ce qui entre dans la comparaison avec un appartement ancien. Nous en avons expliqué la portée dans l’article appartement neuf ou ancien.
Quand un appartement ancien dans le même quartier est préférable
La comparaison n’est pas seulement financière. Un appartement ancien permet d’emménager immédiatement, on voit exactement ce que l’on achète, et il n’y a aucun risque de calendrier. En revanche, il faut vérifier si l’immeuble ancien proprement dit se trouve dans le périmètre d’un plan de renouvellement : celui qui achète un appartement ancien dans un immeuble destiné à un pinouï binouï achète en réalité aussi un avenir fait d’années de location et de contrepartie. Ces vérifications, du dossier de construction jusqu’à la situation urbanistique, sont détaillées dans l’article sur les vérifications avant l’achat d’un appartement. Pour ceux qui hésitent entre les quartiers proprement dits, il est utile de connaître les quartiers du nord de Tel Aviv et Ramat Aviv Gimel en particulier.
Les questions à poser au promoteur avant de signer
- Le permis de construire est en vigueur, et quel est l’organisme accompagnateur ?
- Le départ des résidents est achevé, ou combien ne sont pas encore partis ?
- Selon quels critères la répartition des appartements entre résidents et acquéreurs a été fixée, et où se situe mon appartement par rapport à eux ?
- Quelle est la date de livraison contractuelle, et quelles exceptions figurent dans la clause relative aux retards ?
- Quels éléments sont exactement rattachés à l’appartement : place de stationnement, type de place, cave ?
- Quels projets sont prévus sur les parcelles voisines et pour les phases suivantes de l’ensemble ?
- Quelles sont les charges de copropriété prévisibles, et quelle est la société de gestion ?
- Quelle est la date prévue d’inscription de la copropriété au registre foncier ?
Il est préférable d’obtenir les réponses par écrit, et de faire vérifier le contrat et le cahier des charges par votre propre avocat. Nous accompagnons les acquéreurs dans la comparaison entre programmes neufs et appartements existants dans les quartiers de Ramat Aviv ; vous pouvez aussi consulter nos biens à vendre.
Questions fréquentes
Acheter dans un projet de pinouï binouï avant le permis de construire, quels risques ?
À ce stade, l’argent peut ne pas être protégé par la garantie de la loi sur la vente, et le plan comme la date de livraison peuvent encore changer. Un tel achat exige un examen juridique du mécanisme de protection des paiements avant tout virement.
Quelle différence entre appartement de contrepartie et appartement du promoteur ?
L’appartement de contrepartie est attribué à un propriétaire historique de l’immeuble démoli, en échange de ses droits. L’appartement du promoteur est vendu à des acquéreurs pour financer le projet. Ils peuvent se trouver dans le même immeuble, parfois avec un cahier des charges et un emplacement différents.
Combien de temps dure la construction dans un projet de renouvellement ?
Après le départ des résidents et la démolition, la construction d’un immeuble résidentiel élevé dure généralement plusieurs années, et davantage pour une tour. Les étapes antérieures au permis, des signatures à l’approbation du plan, durent souvent plus longtemps que la construction proprement dite.
Et si le promoteur livre en retard ?
Pour les contrats signés à partir de juillet 2022, un retard de plus d’un mois ouvre droit à une indemnité mensuelle calculée sur le loyer d’un appartement comparable, à un taux qui augmente avec la durée du retard, et l’indexation s’arrête à la date de livraison contractuelle.
Les droits de mutation sont dus sur un appartement neuf dans un projet de renouvellement ?
Oui. L’acquéreur d’un appartement du promoteur paie les droits de mutation selon le barème ordinaire. Les allègements fiscaux des projets de renouvellement sont destinés aux propriétaires historiques qui reçoivent un appartement de contrepartie, et non aux acquéreurs.
Avant de choisir un projet
Un appartement neuf à Ramat Aviv dans un projet de renouvellement peut être une excellente décision, à condition d’entrer au bon stade, de comprendre la structure de l’immeuble et de planifier le calendrier avec prudence. Si vous souhaitez examiner un projet précis ou le comparer à des appartements existants du quartier, nous serons heureux de vous aider. Vous pouvez nous contacter ou appeler le 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l’étranger).
Les informations de cet article sont générales et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque transaction doit être examinée par un avocat et un conseiller fiscal selon ses circonstances.
