Ceux qui améliorent leur logement en Israël (meshaprei diour) font face à une question qui détermine presque tout le reste : vendre ou acheter d’abord ? Autrement dit, céder d’abord l’appartement actuel, ou acquérir d’abord le suivant. Chaque voie résout un problème et en crée un autre. Vendre d’abord apporte une certitude sur l’apport personnel, mais oblige à savoir où l’on va. Acheter d’abord garantit l’appartement souhaité, mais crée une période avec deux logements, un financement relais et une horloge qui tourne face à l’Autorité fiscale. Dans ce guide, nous décortiquons les deux voies, expliquons ce qu’est un prêt relais et comment coordonner une opération en miroir (gav el gav), passons en revue les délais qui déterminent la fiscalité et calculons un scénario complet pour une famille qui passe à un appartement plus grand.
Vendre ou acheter d’abord : les deux voies et ce que chacune exige
| Vendre d’abord | Acheter d’abord | |
|---|---|---|
| Certitude sur l’apport | Élevée, le prix est déjà signé | Faible tant que l’appartement actuel n’est pas vendu |
| Certitude sur le prochain logement | Faible, la recherche continue | Élevée |
| Financement relais | Généralement inutile | Le plus souvent nécessaire, et coûteux |
| Pression dans la négociation | Sur l’achat | Sur la vente |
| Risque fiscal | Faible | Dépend d’une vente dans le délai imparti |
| Quotité de financement du nouveau logement | Jusqu’à 75 % si l’on ne possède aucun logement au jour de l’achat | Jusqu’à 70 % au titre de l’amélioration du logement |
Il n’existe pas de bonne réponse unique. La décision dépend de trois éléments : dans quelle mesure votre apport dépend du produit de la vente actuelle, la facilité à trouver le prochain appartement dans le secteur choisi, et la rapidité avec laquelle votre appartement devrait se vendre.
Vendre d’abord : la certitude, et une libération différée plutôt que deux déménagements
Celui qui vend d’abord sait exactement de combien il disposera, et aborde la négociation du prochain appartement en acquéreur doté de fonds disponibles. Il y a aussi un avantage moins connu : si, à la date de l’achat, vous ne possédez plus de logement, la banque vous classera comme acquéreurs d’un logement unique avec un financement allant jusqu’à 75 %, et les droits de mutation (mas rechisha) seront calculés selon le barème du logement unique, sans dépendre d’aucun calendrier.
La difficulté, c’est la transition. Pour ne pas se retrouver sans toit, ceux qui vendent d’abord gèrent généralement la date de libération des lieux :
- Libération différée. On convient avec l’acquéreur d’une remise des clés dans six à neuf mois, voire davantage. Beaucoup d’acquéreurs, notamment ceux qui vendent eux aussi un appartement, le préfèrent. En revanche, une libération différée peut réduire le cercle des acquéreurs et peser sur le prix.
- Location en retour. L’acquéreur prend possession de l’appartement et le loue au vendeur pour une courte période. Cela exige un contrat distinct et clair.
- Location intermédiaire. On s’installe dans un logement loué le temps de trouver. Cela coûte un loyer et deux déménagements, mais permet de chercher sans pression.
Celui qui prévoit de vendre d’abord doit commencer par un prix juste. Une estimation de valeur professionnelle avant la mise sur le marché aide à fixer un prix qui attirera un acquéreur sérieux dans un délai compatible avec votre calendrier.
Acheter d’abord : le prêt relais et son coût
Celui qui achète d’abord doit régler les premiers paiements du nouvel appartement avant d’avoir encaissé le produit de la vente. Plusieurs solutions permettent de combler l’écart :
- Prêt relais de type ballon ou in fine. Un prêt de courte durée pendant lequel on ne paie que les intérêts, voire rien jusqu’à l’échéance, le capital étant remboursé avec le produit de la vente.
- Prêt garanti par l’appartement actuel. Un prêt tous usages adossé au logement dont vous êtes propriétaire, aux conditions et quotités que la Banque d’Israël autorise pour ce type de prêt.
- Échéancier sur mesure. Une négociation avec le vendeur pour un premier versement modeste et des versements plus importants ensuite, calés sur la date à laquelle le produit de la vente devrait arriver.
La quotité de financement du nouveau logement au titre de l’amélioration est de 70 % au maximum, à condition de déclarer que vous vendrez l’appartement actuel. Dans les faits, la banque examine aussi votre capacité de remboursement pendant la période où coexistent deux prêts, et le taux d’effort est plafonné. Un prêt relais n’est pas seulement un coût d’intérêts, c’est aussi un engagement qu’il faut honorer si la vente prend du retard ou se conclut à un prix inférieur aux prévisions.
L’opération en miroir : comment coordonner les paiements
La manière usuelle de réduire le financement relais consiste à coordonner les deux transactions de sorte que le produit de la vente serve à payer l’achat. Ce qu’il faut coordonner :
- Les échéanciers. Chaque paiement reçu de l’acquéreur de l’ancien appartement doit arriver avant le paiement correspondant dû au vendeur du nouveau, avec quelques semaines de marge.
- Le prêt immobilier en cours. S’il existe un prêt sur l’appartement vendu, une partie des paiements de l’acquéreur servira d’abord à le rembourser. L’ordre des opérations, les indemnités et la lettre d’intention de la banque sont expliqués dans l’article sur la vente d’un appartement avec un prêt en cours. Autre possibilité : transférer le prêt sur le nouvel appartement.
- Les dates de remise des clés. La remise de l’ancien appartement doit intervenir après la réception des clés du nouveau, ou au moins la même semaine.
- Les contrats de vente. Les clauses de paiement, d’indexation et d’indemnité forfaitaire des deux contrats doivent concorder. Ce qu’il faut vérifier dans chaque clause est expliqué dans l’article sur le contrat de vente d’un appartement.
La faiblesse de l’opération en miroir, c’est la dépendance : un acquéreur de l’ancien appartement qui paie en retard vous met en retard face au vendeur du nouveau. Il est donc prudent de prévoir une marge de sécurité, par exemple une ligne de crédit disponible sur une courte période, et de ne pas planifier sur des dates trop serrées.
Les délais fiscaux : ce qui fixe précisément l’échéance
Ceux qui améliorent leur logement en achetant d’abord bénéficient de deux allègements, tous deux subordonnés à la vente de l’ancien appartement dans un délai donné :
- Droits de mutation. Le nouvel appartement est taxé selon le barème du logement unique, à condition que l’ancien soit vendu dans le délai.
- Impôt sur le gain immobilier (mas shevach). L’ancien appartement est considéré comme logement unique pour l’exonération, même si vous possédez un appartement de remplacement acquis dans la période précédant la vente.
La durée du délai dépend de la date à laquelle vous avez acquis l’appartement de remplacement :
- Achat à partir du 1er juin 2025 : 24 mois à compter de l’achat de l’appartement de remplacement.
- Achat entre le 1er juin 2023 et le 31 mai 2025 : 18 mois, selon une disposition temporaire aujourd’hui expirée.
- Achat auprès d’un promoteur : pour les droits de mutation, la vente peut intervenir jusqu’à 12 mois après la prise de possession du nouvel appartement, si cette date est postérieure à la fin du délai normal.
- Prolongation en 2026 : en raison de la situation sécuritaire, les échéances tombant entre le 28 février et le 31 mai 2026 ont été prolongées de trois mois.
Deux points souvent négligés. D’abord, la « vente » correspond à la signature du contrat de vente, et non à la remise des clés. Ensuite, si l’ancien appartement n’est pas vendu à temps, l’Autorité fiscale réclame la différence jusqu’au barème du logement supplémentaire, majorée de l’indexation et des intérêts, et l’exonération du mas shevach sur l’ancien appartement peut être compromise. Les conditions de l’exonération et le plafond de valeur sont détaillés dans l’article sur le mas shevach lors de la vente d’un appartement, et le barème dans l’article sur le mas rechisha 2026. Les règles ayant changé plusieurs fois au cours des trois dernières années, le délai qui vous est applicable se vérifie avec votre avocat avant la signature du nouvel appartement.
Scénario chiffré : passer de Ramat Aviv Gimel à un appartement plus grand
L’exemple est purement illustratif et ses chiffres sont des hypothèses de calcul. Une famille occupe un quatre pièces à Ramat Aviv Gimel estimé à 4 200 000 ₪, avec un capital restant dû de 600 000 ₪ sur son prêt. Elle souhaite acheter un cinq pièces à 5 600 000 ₪. Les frais de vente, avocat et agence compris, sont estimés à 100 000 ₪.
Option A : vendre d’abord
- Apport net issu de la vente : 4 200 000 moins 600 000 moins 100 000, soit 3 500 000 ₪.
- Prêt nécessaire pour le nouvel appartement : environ 2 100 000 ₪, soit une quotité d’environ 38 %, bien en dessous du plafond. Les droits de mutation et les frais annexes sont payés sur d’autres économies, car la banque ne les finance pas.
- Droits de mutation au barème du logement unique : environ 175 500 ₪.
- Coût supplémentaire : à défaut de libération différée, quelques mois de location intermédiaire et un double déménagement.
Option B : acheter d’abord
- Jusqu’à la vente, il faut financer un relais d’environ 3 500 000 ₪. Supposons un prêt relais à 5,5 % sur huit mois : un coût d’intérêts d’environ 128 000 ₪.
- Si l’ancien appartement se vend 5 % en dessous de l’estimation, l’apport diminue de 210 000 ₪, et l’écart doit être financé par un prêt plus important.
- Si la vente n’est pas signée dans le délai, les droits de mutation sur le nouvel appartement seront calculés comme pour un logement supplémentaire : 8 % sur 5 600 000 ₪, soit 448 000 ₪, environ 272 500 ₪ de plus que le calcul au titre du logement unique, auxquels s’ajoutent l’indexation et les intérêts.
Ces chiffres montrent pourquoi acheter d’abord convient surtout à ceux dont l’appartement devrait se vendre vite, ou qui disposent de fonds indépendants de la vente. Sur un marché où les logements se vendent plus lentement, le risque ne tient pas seulement au coût du relais, mais à la combinaison d’un prix de vente inférieur aux prévisions et de l’horloge fiscale.
Comment bâtir le calendrier de la transition
- Avant tout : estimation de l’appartement actuel, vérification du capital restant dû et de l’indemnité de remboursement anticipé, et accord de principe de la banque pour les deux scénarios.
- Choix de l’ordre : selon la vitesse de vente attendue dans votre secteur et l’offre disponible dans le secteur visé.
- Si vous vendez d’abord : mettre en vente avec des conditions de libération claires et commencer la recherche en parallèle. Mieux vaut savoir à l’avance dans quels quartiers et dans quelle fourchette de prix vous cherchez, par exemple dans les quartiers du nord de Tel Aviv.
- Si vous achetez d’abord : signer un échéancier qui laisse le temps de vendre, boucler le financement relais avant la signature et mettre immédiatement l’ancien appartement en vente.
- Deux semaines avant chaque paiement : vérifier que l’argent de l’autre transaction est arrivé ou que le financement est disponible.
- Tout au long du processus : noter dans l’agenda la fin du délai fiscal, avec une marge de quelques mois.
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Questions fréquentes
De combien de temps disposent ceux qui améliorent leur logement pour vendre l’ancien ?
Pour un appartement de remplacement acquis à partir du 1er juin 2025 : 24 mois à compter de l’achat, tant pour les droits de mutation que pour l’exonération du mas shevach. Pour un achat entre juin 2023 et mai 2025 : 18 mois. En cas d’achat auprès d’un promoteur, une disposition particulière est liée à la date de prise de possession.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Un prêt de courte durée qui finance le nouvel appartement jusqu’à l’encaissement du produit de la vente. En général, on n’y paie que les intérêts, voire rien jusqu’à l’échéance, et le capital est remboursé avec le produit de la vente.
Quel financement pour améliorer son logement ?
Jusqu’à 70 % de la valeur du nouvel appartement, à condition de déclarer la vente du logement actuel. Celui qui a vendu avant l’achat et ne possède aucun logement au jour de l’achat peut obtenir jusqu’à 75 %.
Et si je n’ai pas vendu l’ancien appartement à temps ?
L’Autorité fiscale réclamera la différence de droits de mutation jusqu’au barème du logement supplémentaire, majorée de l’indexation et des intérêts, et l’exonération du mas shevach sur l’ancien appartement pourra être compromise.
La « vente » s’entend à la signature ou à la remise des clés ?
À la signature du contrat de vente. La remise des clés peut intervenir plus tard.
Le prêt en cours est transférable sur le nouvel appartement ?
Oui, sous certaines conditions, par un transfert de prêt (grirat mashkanta). C’est surtout intéressant lorsque le prêt existant bénéficie de conditions meilleures que celles du marché actuel.
Avant de choisir l’ordre
Changer d’appartement, ce sont deux transactions qui doivent fonctionner comme une seule. Celui qui planifie à l’avance l’ordre, le financement et le calendrier réduit l’essentiel des risques. Si vous souhaitez examiner les deux scénarios pour votre appartement et pour le marché de votre secteur, nous serons heureux de vous aider. Vous pouvez nous contacter ou appeler le 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l’étranger).
Les informations de cet article sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, financier ou fiscal. Chaque transition doit être examinée par un avocat, un conseiller fiscal et un courtier en prêts immobiliers selon les circonstances.
