Vendre un appartement avec un crédit immobilier en cours (mashkanta) est une situation courante et non exceptionnelle : de nombreux appartements qui changent de mains dans le nord de Tel Aviv et dans le Sharon sont inscrits avec une sûreté au profit d’une banque. Vendre un appartement avec un crédit immobilier en cours n’a rien de compliqué lorsque l’on comprend le mécanisme, mais cela ajoute à la transaction un tiers, la banque, qui a son propre calendrier, ses frais et ses exigences. Celui qui l’anticipe conclut une transaction fluide. Celui qui le découvre après la signature découvre aussi des retards, des frais imprévus et un acquéreur sous pression. Dans ce guide, nous expliquons précisément comment solder un crédit immobilier lors d’une vente, comment se calcule l’indemnité de remboursement anticipé, quand il est intéressant de transférer le prêt sur le bien suivant, et ce que l’avocat de l’acquéreur exigera de vous.
Comment se déroule concrètement la vente d’un appartement avec un crédit immobilier en cours
Lorsqu’un crédit immobilier grève l’appartement, la banque détient une sûreté sur le bien. Tant que cette sûreté est inscrite, la propriété ne peut pas être transférée libre de toute charge à l’acquéreur. La solution d’usage en Israël est simple : une partie du prix payé par l’acquéreur ne vous parvient pas, mais est virée directement sur votre compte de prêt à la banque, jusqu’au remboursement intégral du solde. Ce n’est qu’après avoir reçu la totalité du montant que la banque délivre les documents qui radient la sûreté, et l’appartement est transféré à l’acquéreur libre de toute dette.
L’acquéreur ne se fie pas à votre promesse de solder la dette. Il se fie à un document de la banque. Trois principes sont donc à la base de toute transaction de ce type :
- L’argent va à la banque et non au vendeur à hauteur du solde à rembourser. C’est la protection principale de l’acquéreur.
- Le montant est déterminé par un document à jour de la banque et non selon votre estimation ou votre application bancaire.
- La sûreté n’est radiée qu’après le remboursement : l’échéancier du contrat est donc construit de sorte que l’argent parvienne à la banque avant la date de remise des clés et l’inscription.
Si vous changez de logement et vous demandez s’il faut vendre avant d’acheter ou l’inverse, le sujet est traité en détail dans notre guide pour ceux qui changent de logement sur l’ordre de la vente et de l’achat. Ici, nous nous concentrons sur le crédit immobilier proprement dit.
La lettre d’intention de la banque : le document qui fait tenir la transaction
La lettre d’intention (michtav kavanot) est un document officiel de la banque prêteuse qui indique le solde du prêt à rembourser à une date donnée, ainsi que l’engagement de la banque de lever la sûreté après réception de l’intégralité du montant. Dans de nombreuses banques, il est précisé que la sûreté est levée dans un délai de 30 jours au plus après le remboursement intégral, et certaines banques délivrent la lettre gratuitement plusieurs fois par an. Les conditions varient légèrement d’une banque à l’autre : il convient de les vérifier auprès de votre propre banque.
Ce que contient la lettre
- Les références du bien, des emprunteurs et des cautions.
- Le solde à rembourser à une date précise, y compris les indemnités de remboursement anticipé calculées à cette date.
- Les coordonnées du compte de prêt sur lequel les fonds doivent être virés.
- L’engagement de la banque de fournir les documents de radiation de la sûreté après le remboursement.
Pourquoi sa durée de validité est décisive
Le solde indiqué dans la lettre n’est exact qu’à une date donnée. Les intérêts, l’indexation sur l’indice des prix et les frais évoluent de jour en jour : la lettre a donc une validité courte, en général de quelques jours à quelques semaines selon la banque. Les avocats expérimentés demandent une première lettre avant la signature, pour que l’acquéreur connaisse l’ordre de grandeur, puis une lettre actualisée avant chaque paiement destiné à la banque. Un paiement qui arrive après l’expiration de la lettre peut laisser un petit solde ouvert, ce qui suffit pour que la banque ne radie pas la sûreté.
L’indemnité de remboursement anticipé : sa composition et son coût
Solder un crédit immobilier avant son terme constitue un remboursement anticipé, sur lequel la banque peut prélever des frais en vertu de l’ordonnance bancaire relative à l’indemnité de remboursement anticipé, selon les règles fixées par la Banque d’Israël. Il ne s’agit pas d’une pénalité arbitraire : l’indemnité se compose d’éléments définis, et chacun peut être réduit ou supprimé grâce à une bonne préparation.
| Composante | Ce qu’elle couvre | Comment la réduire |
|---|---|---|
| Frais de gestion | Montant fixe, actuellement 60 ₪ | Impossible à supprimer, négligeable |
| Frais pour absence de préavis | Jusqu’à 0,1 % du montant remboursé | Prévenir la banque au moins 10 jours à l’avance |
| Indemnité d’écart d’actualisation | La perte de la banque lorsque le taux de votre prêt est supérieur au taux moyen publié par la Banque d’Israël le jour du remboursement | Dépend du marché ; remise selon l’ancienneté du prêt |
| Frais d’indice moyen | Pour les prêts indexés sur l’indice des prix, lorsque le remboursement intervient entre le 1er et le 15 du mois | Rembourser après le 15 du mois |
L’indemnité d’actualisation, la composante qui fait le montant
C’est la seule composante qui peut atteindre des dizaines de milliers de shekels. Sa logique : lorsque vous avez emprunté à taux fixe, la banque vous a « garanti » un coût de l’argent pour des années. Si, le jour du remboursement, le taux moyen du marché pour la même durée est inférieur au taux de votre contrat, la banque perd la différence, et l’indemnité la compense de cet écart actualisé sur la durée restante. Si le taux du marché est supérieur au vôtre, il n’y a en général aucune indemnité d’actualisation.
Quelques règles importantes :
- Tranche indexée sur le taux prime : pas d’indemnité d’actualisation. On ne paie que les petits frais.
- Tranche à taux révisable tous les cinq ans, ou selon une autre périodicité : l’écart n’est calculé que jusqu’à la prochaine date de révision du taux, et un remboursement à la date exacte de révision est exonéré d’indemnité d’actualisation.
- Tranches à taux fixe, indexées ou non : c’est là que se concentre l’essentiel du risque d’indemnité élevée, notamment pour les prêts contractés en période de taux élevés.
- Remise selon l’ancienneté : une remise de 20 % est accordée sur l’indemnité d’actualisation lorsque le remboursement intervient au moins trois ans après l’octroi du prêt, et de 30 % après au moins cinq ans. Pour les prêts aidés du ministère de la Construction et du Logement, la remise peut être plus importante.
La conséquence pratique sur le marché de 2026 : ceux qui ont emprunté entre 2020 et 2021, lorsque les taux étaient particulièrement bas, constateront souvent que leur indemnité d’actualisation est nulle. Ceux qui ont choisi une tranche à taux fixe non indexée entre 2023 et 2024, au plus haut des taux, peuvent payer une indemnité importante si le taux moyen a baissé depuis. La réponse exacte ne se trouve que dans le calcul de la banque : on demande donc une lettre d’intention ou une simulation de remboursement avant de fixer le prix et les conditions de paiement. Pour situer les conditions de taux actuelles, consultez notre analyse sur les taux des crédits immobiliers dans le nord de Tel Aviv.
Exemple chiffré : vendre un appartement avec un crédit immobilier en cours à Ramat Aviv Gimel
Cet exemple est purement illustratif ; ses chiffres ne constituent ni une offre de prix ni un calcul bancaire. Prenons un quatre pièces à Ramat Aviv Gimel vendu 4 600 000 ₪. L’appartement est grevé d’un crédit immobilier contracté il y a environ deux ans, pour un solde total de 1 500 000 ₪ :
- Tranche prime : solde de 500 000 ₪. Pas d’indemnité d’actualisation.
- Tranche révisable tous les cinq ans : solde de 400 000 ₪, prochaine révision dans trois ans. L’indemnité d’actualisation n’est calculée que sur les trois années restant jusqu’à la révision ; supposons qu’elle s’élève à environ 4 000 ₪.
- Tranche à taux fixe non indexée : solde de 600 000 ₪, taux contractuel supérieur d’environ 0,6 % au taux moyen actuel, 20 ans restants. Estimation grossière de l’indemnité d’actualisation : environ 30 000 ₪. Le prêt a moins de trois ans, il n’y a donc pas de remise d’ancienneté.
Avec un préavis de 10 jours et les frais de gestion, le solde estimé à rembourser est d’environ 1 534 000 ₪. Si les vendeurs attendaient une année de plus, ils bénéficieraient d’une remise de 20 % sur l’indemnité d’actualisation, mais paieraient en parallèle une année d’intérêts supplémentaire : la décision dépend donc aussi du marché et de leurs projets, et pas seulement de l’indemnité.
Un échéancier possible dans le contrat (nous avons détaillé la structure complète de l’échéancier dans le guide le contrat de vente d’un appartement) :
- À la signature : 460 000 ₪ (10 %), généralement en séquestre chez l’avocat des vendeurs jusqu’à l’inscription de la mention d’avertissement (he’arat azhara), selon ce qui a été convenu.
- Deuxième paiement : 1 534 000 ₪ directement sur le compte de prêt à la banque des vendeurs, sur la base d’une lettre d’intention actualisée. Si l’acquéreur emprunte, sa banque vire les fonds directement à la banque des vendeurs.
- Solde du prix : environ 2 606 000 ₪ aux vendeurs, en partie généralement à la remise de la possession, déduction faite d’un montant conservé en séquestre jusqu’à la production des attestations fiscales.
Les vendeurs savent ainsi combien d’argent disponible il leur restera réellement, une donnée décisive pour qui prépare un achat suivant. Pour fixer le prix de vente proprement dit, mieux vaut partir d’une estimation professionnelle de la valeur plutôt que du prix nécessaire pour couvrir la dette.
Le transfert du crédit immobilier : reporter le prêt sur l’appartement suivant
Le transfert du crédit immobilier (gerirat mashkanta) consiste à reporter le prêt existant, avec toutes ses tranches et ses conditions, sur une sûreté portant sur un nouveau bien au lieu de le solder. Plutôt que l’acquéreur vire des fonds pour le remboursement, la banque accepte de changer de garantie : la sûreté sur l’ancien appartement est radiée, et une sûreté est inscrite sur le nouvel appartement.
Quand c’est intéressant
- Lorsque vous avez une tranche à taux fixe inférieur au taux actuel du marché. Solder puis contracter un nouveau crédit renchérirait la mensualité.
- Lorsque l’indemnité d’actualisation est élevée. En cas de transfert, aucune indemnité de remboursement anticipé n’est due sur la partie transférée.
- Lorsque vous souhaitez conserver une combinaison de tranches obtenue à de bonnes conditions et n’y ajouter qu’une nouvelle tranche pour la différence.
Les inconvénients et les limites
- Uniquement dans la même banque. Il est impossible de transférer un crédit immobilier vers une autre banque ; l’augmentation éventuelle se fera donc en général dans la même banque, à ses conditions.
- Un nouvel examen. La banque fait expertiser le nouveau bien et vérifie votre capacité de remboursement actuelle. Le taux de financement maximal fixé par la Banque d’Israël s’applique toujours : jusqu’à 75 % pour un logement unique, jusqu’à 70 % pour un changement de logement et jusqu’à 50 % pour un investissement locatif.
- La synchronisation des délais. Si vous vendez avant d’acheter, certaines banques permettent de reporter temporairement la sûreté sur un dépôt en numéraire pour une durée limitée, avec des coûts et des conditions qui varient d’une banque à l’autre. Si vous achetez avant de vendre, l’ancien et le nouvel appartement peuvent être grevés simultanément jusqu’à la conclusion de la vente.
- Les frais annexes. Expertise, frais de dossier, inscription d’une nouvelle sûreté et assurances.
Du point de vue de l’acquéreur, le transfert équivaut au remboursement : ce qui compte pour lui, c’est que la banque s’engage par écrit à lever la sûreté sur l’appartement qu’il achète.
Ce que l’avocat de l’acquéreur exigera de vous
Un avocat d’acquéreur qui connaît son métier aborde la transaction en partant du principe que la sûreté est le risque principal. Vous pouvez vous attendre aux demandes suivantes dès la phase de négociation :
- Un extrait du cadastre (tabu) à jour, ou une attestation de droits de l’Autorité foncière d’Israël ou de la société de logement lorsque l’appartement n’est pas inscrit au tabu.
- Une lettre d’intention de la banque avant la signature, et une lettre actualisée avant chaque paiement destiné à la banque.
- Une clause du contrat prévoyant que le paiement à hauteur du solde sera viré directement à la banque, et qu’un tel paiement vaudra paiement au vendeur à tous égards.
- L’inscription d’une mention d’avertissement au profit de l’acquéreur peu après la signature.
- L’engagement de fournir les documents de radiation de la sûreté partout où elle est inscrite : au tabu, à l’Autorité foncière d’Israël ou auprès de la société de logement.
- Le détail complet de toutes les sûretés, y compris un prêt tout usage garanti par l’appartement. Beaucoup l’oublient, et il exige un remboursement distinct.
Lorsque l’acquéreur emprunte, une quatrième partie s’ajoute : la banque de l’acquéreur. Elle ne virera aucun fonds avant d’avoir reçu la lettre d’intention de votre banque et l’engagement de l’avocat de l’acquéreur d’inscrire la nouvelle sûreté. Cela ajoute le plus souvent quelques jours ouvrés à chaque paiement, et il convient d’en tenir compte dans le calendrier du contrat.
Vendre un appartement avec un crédit immobilier important : lorsque le solde est élevé
Plus le solde à rembourser est élevé par rapport au prix, plus la structure est complexe. Trois situations sont fréquentes :
Le solde dépasse le premier paiement
C’est la situation la plus courante. Le paiement à la signature ne couvre pas la dette, et l’acquéreur a besoin de son propre crédit immobilier pour la solder. La banque de l’acquéreur vire les fonds directement à votre banque contre l’engagement d’inscrire la nouvelle sûreté, et vendeurs comme acquéreurs doivent s’assurer que l’échéancier est coordonné avec les délais d’accord des deux banques.
Le solde est proche du prix de vente
Lorsque le solde à rembourser, ajouté à l’impôt sur le gain immobilier (mas shevach) s’il est dû, à la commission d’agence et aux honoraires, se rapproche du prix, la vente risque de vous laisser sans apport pour le bien suivant. Il est alors important de vérifier avant la signature, avec un conseiller fiscal, votre droit à l’exonération de l’impôt sur le gain immobilier (voir notre guide sur la taxe sur le gain immobilier), ainsi que la possibilité d’un transfert du prêt auprès de la banque.
Le solde dépasse le prix
Dans ce cas, la transaction ne peut pas être conclue sans une solution convenue à l’avance : un apport supplémentaire du vendeur, un arrangement avec la banque ou un autre financement. L’accord écrit de la banque est requis avant la signature du contrat, et non après. Dans de telles situations, l’accompagnement d’un avocat et d’un courtier en crédit immobilier est indispensable.
Calendrier, documents et ordre des démarches
| Étape | Ce que l’on fait | Responsable | Délai indicatif |
|---|---|---|---|
| 1. Avant la commercialisation | Vérification du solde, des tranches, des dates de sortie et des autres sûretés ; simulation de remboursement | Le vendeur, un courtier en crédit immobilier | Environ une semaine |
| 2. Négociation | Première lettre d’intention, présentée à l’avocat de l’acquéreur ; fixation de l’échéancier | L’avocat du vendeur | Quelques jours |
| 3. Signature | Premier paiement, inscription de la mention d’avertissement | Les deux avocats | Le jour de la signature et peu après |
| 4. Préavis à la banque | Avis de remboursement anticipé au moins 10 jours à l’avance | Le vendeur | 10 jours avant le remboursement |
| 5. Remboursement | Lettre d’intention actualisée, virement direct à la banque, de préférence après le 15 du mois pour un prêt indexé | L’acquéreur ou sa banque | Selon le contrat |
| 6. Radiation de la sûreté | Réception des documents de remboursement et inscription de la radiation dans chaque registre concerné | La banque, l’avocat du vendeur | De quelques jours à environ 30 jours |
| 7. Transfert de propriété | Attestations fiscales, remise de la possession, inscription au nom de l’acquéreur | Les avocats | Selon le rythme des administrations |
Documents à tenir prêts à l’avance : copies des pièces d’identité de tous les emprunteurs, références du prêt et numéros de compte, extrait ou attestation de droits, et coordonnées de chaque caution du prêt. Après le remboursement, n’oubliez pas de résilier l’assurance décès liée au crédit immobilier, et de maintenir l’assurance habitation du bâti jusqu’à la remise de la possession.
Les retards fréquents et comment les éviter
- Une lettre d’intention expirée le jour du virement. La solution : prévoir dans le contrat la demande d’une lettre actualisée quelques jours avant chaque paiement, et virer les fonds pendant sa période de validité.
- Une sûreté supplémentaire non vérifiée, comme un prêt tout usage ou un second crédit immobilier dans une autre banque. La solution : un extrait du tabu et une vérification auprès de la banque avant même la commercialisation.
- Un emprunteur ou une caution indisponible, par exemple un ancien conjoint vivant à l’étranger, dont la signature est requise pour le transfert ou pour les documents. La solution : identifier toutes les parties à l’avance ; lorsqu’un emprunteur se trouve à l’étranger, les avocats des parties coordonnent la signature, à distance ou en personne, selon les indications de l’avocat.
- Un appartement inscrit à l’Autorité foncière d’Israël ou auprès d’une société de logement, où la radiation suit une procédure distincte de celle du tabu et prend du temps. La solution : vérifier à l’avance où la sûreté est inscrite et demander à la banque des documents pour chaque registre.
- Une indemnité inattendue due à un prêt à taux fixe contracté au plus haut des taux. La solution : une simulation de remboursement avant de fixer le prix.
- Une mauvaise coordination entre deux banques lorsque l’acquéreur emprunte. La solution : prévoir dans le contrat une marge de quelques jours ouvrés pour chaque paiement transitant entre banques.
La plupart de ces retards sont évités lorsque la vérification est faite avant la mise en vente de l’appartement, et non après avoir trouvé un acquéreur. Si vous en êtes à ce stade, nous avons rassemblé des informations complémentaires pour les propriétaires qui souhaitent vendre.
Questions fréquentes
Vendre un appartement hypothéqué sans solder d’abord le crédit immobilier, c’est possible ?
Oui, et c’est ainsi que se vendent de nombreux appartements. Il n’est pas nécessaire de solder le prêt avant la signature. Une partie du prix est virée directement par l’acquéreur à la banque sur la base d’une lettre d’intention, et la sûreté est radiée après le remboursement.
Combien coûte le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?
Pour une tranche prime, le coût se limite pour l’essentiel aux frais de gestion de 60 ₪. Pour les tranches à taux fixe, l’indemnité d’actualisation peut être nulle ou atteindre des dizaines de milliers de shekels, selon l’écart entre le taux du contrat et le taux moyen le jour du remboursement. Le montant exact figure dans la lettre d’intention.
Quel délai pour la radiation de l’hypothèque par la banque après le remboursement ?
Les banques s’engagent en général à lever la sûreté dans un délai de 30 jours au plus après le remboursement intégral, parfois plus rapidement. L’inscription de la radiation au tabu, à l’Autorité foncière d’Israël ou auprès de la société de logement ajoute son propre délai.
Transférer le crédit immobilier sur le nouvel appartement, c’est possible ?
Oui, par un transfert du crédit immobilier dans la même banque, sous réserve de l’expertise du nouveau bien, de la vérification de la capacité de remboursement et des plafonds de financement. En cas de transfert, aucune indemnité de remboursement anticipé n’est due sur la partie transférée.
Et si le solde du crédit immobilier dépasse le prix de vente ?
La transaction ne peut pas être conclue sans une solution couvrant l’écart, comme un apport supplémentaire ou un arrangement avec la banque. L’accord écrit de la banque doit être obtenu avant la signature, avec l’accompagnement d’un avocat.
Comment réduire l’indemnité de remboursement anticipé ?
Prévenez la banque au moins 10 jours à l’avance, programmez le remboursement d’un prêt indexé après le 15 du mois, vérifiez les dates de sortie des tranches révisables, et envisagez le transfert plutôt que le remboursement lorsque l’indemnité est élevée.
En résumé
Un crédit immobilier sur l’appartement n’empêche pas la vente, mais il en détermine le rythme et l’argent disponible qui vous restera. En vérifiant le solde, les tranches et les frais avant la commercialisation, vous pouvez fixer le bon prix, construire un échéancier que l’acquéreur et son avocat accepteront sans difficulté, et choisir à temps entre remboursement et transfert. Les aspects juridiques et fiscaux de chaque transaction doivent être examinés par un avocat, un courtier en crédit immobilier et un conseiller fiscal ; chez RS Nadlan, nous accompagnons la vente et la coordination entre les parties. Nous serons heureux de vous aider, via notre page de contact ou par téléphone au 077-500-4600 (depuis l’étranger : +972 77 500 4600).
