Vender una vivienda alquilada en Israel es una de esas operaciones en las que las decisiones pequeñas determinan el resultado final. El inquilino conserva todos sus derechos aun después de la venta, de modo que la pregunta no es solo cuánto vale la vivienda, sino a quién se vende, cuándo se entrega la posesión y qué ocurre con el contrato de alquiler el día de la firma. En el norte de Tel Aviv, en Ramat HaSharon y en Herzliya, donde gran parte de las viviendas se alquilan por períodos largos, la diferencia entre vender con inquilino y vender la vivienda desocupada puede influir en el perfil de los compradores, en la financiación que obtendrán y en el precio. En esta guía reunimos lo que establece la ley, las tres formas de vender, las consecuencias fiscales y los pasos que conviene dar antes de publicar el anuncio. Los datos están actualizados a octubre de 2026, y cada caso concreto debe revisarlo un abogado o un asesor fiscal.
Se puede vender una vivienda alquilada sin el consentimiento del inquilino, pero el contrato de alquiler sigue obligando al comprador hasta el final del plazo. Por eso la decisión central es si vender con el inquilino a un inversor, esperar al final del contrato o acordar una desocupación anticipada.
- El derecho de arrendamiento es oponible frente a cualquier persona, y el comprador se subroga en la posición del arrendador con las condiciones del contrato vigente.
- El arrendador debe notificar la venta al inquilino por escrito, con los datos del comprador, antes de la fecha de entrega de la vivienda al comprador.
- Las visitas de compradores dependen sobre todo de lo que dice el contrato de alquiler, y una coordinación respetuosa con el inquilino tiene un valor económico real.
- El alquiler residencial no excluye por sí solo la exención del impuesto a la plusvalía inmobiliaria para vivienda única, pero puede afectar el cálculo de la ganancia cuando la venta tributa.
Vender una vivienda alquilada: qué establece la ley sobre el inquilino
La Ley de Arrendamiento y Préstamo de 1971 establece en su artículo 21 que, una vez otorgado el derecho de arrendamiento al inquilino, este derecho es oponible frente a cualquier persona. En la práctica, la venta de la vivienda no anula el contrato de alquiler. El comprador se subroga en la posición del arrendador, percibe la renta a partir de la fecha acordada entre las partes y queda obligado por todas las condiciones del contrato: el plazo, la renta, las opciones de prórroga y la reparación de desperfectos.
De ahí se derivan tres conclusiones que conviene entender antes de empezar:
- No se necesita el consentimiento del inquilino para vender. El propietario puede transmitir sus derechos sobre la vivienda en cualquier momento. El inquilino no es parte del contrato de compraventa.
- La venta no es causa de desalojo. Si el contrato no incluye una cláusula de salida anticipada a favor del arrendador, no es posible poner fin al alquiler solo porque la vivienda se haya vendido.
- El inquilino no tiene derecho de preferencia por ley. Si el contrato no le otorga un derecho de tanteo, no existe obligación de ofrecerle la compra antes que a otros, aunque a veces es precisamente el comprador natural.
Desde la reforma de 2017 conocida como ley de alquiler justo, se añadió además un deber de notificación: el arrendador que haya transmitido sus derechos sobre la vivienda debe comunicarlo al inquilino por escrito, antes de la fecha en que deba entregar la vivienda al comprador, e indicarle los datos del comprador y la forma de contactarlo. Una notificación ordenada evita malentendidos sobre el siguiente pago, la garantía y la atención de averías.
Qué dice su contrato de alquiler
Antes de cualquier decisión sobre precio o calendario, conviene leer el contrato de alquiler de principio a fin. Es el documento que más define el margen de maniobra. Estas son las cláusulas que se revisan:
- Plazo del alquiler y fecha de vencimiento. Cuántos meses quedan y si el alquiler se renueva automáticamente.
- Opciones de prórroga. Según la misma reforma de alquiler justo, cuando la opción de prórroga corresponde al arrendador, este debe comunicar al inquilino a más tardar 90 días antes del final del plazo si la ejerce. Cuando la opción corresponde al inquilino, este debe comunicarlo a más tardar 60 días antes del final del plazo. Una opción en manos del inquilino puede prolongar el alquiler más allá de lo que el vendedor había previsto.
- Salida anticipada. Si el arrendador tiene derecho a resolver el contrato antes de tiempo y en qué condiciones. Una cláusula así debe figurar de forma expresa.
- Visitas de compradores. Muchos contratos obligan al inquilino a permitir visitas con cita previa y en horarios razonables. Cuando no existe esa cláusula, la ley no impone una obligación expresa de permitir visitas, y todo pasa por el acuerdo.
- Garantías. Qué garantía se entregó, quién la tiene y cuál es su importe. La ley limita la garantía al menor de dos importes: tres meses de renta o un tercio de la renta de todo el plazo del contrato.
Es recomendable entregar el contrato al abogado que acompañará la venta ya en esta etapa, para que las cláusulas relevantes se incorporen correctamente al contrato de compraventa. Sobre las cláusulas principales del contrato en sí profundizamos en la guía contrato de compraventa de vivienda.
Tres formas de vender una vivienda con inquilino
Casi toda venta de una vivienda alquilada encaja en una de tres vías. Cada una tiene un perfil de comprador distinto, un calendario distinto y un precio distinto.
Primera vía: venta a un inversor, con el inquilino
El comprador adquiere una vivienda que ya genera renta, asume el contrato de alquiler y empieza a cobrar desde el primer día. Para un inversor, un buen inquilino que paga puntualmente es una ventaja, no un problema. La desventaja es que el universo de compradores se reduce: un inversor que no compra su vivienda única paga un impuesto de adquisición (mas rechisha) del 8 % desde el primer shekel y del 10 % sobre la parte que supera los 6.055.070 ₪, y el banco suele financiarle hasta el 50 % del valor de la vivienda. Los inversores evalúan la vivienda por su rentabilidad, por lo que son especialmente sensibles al precio.
Segunda vía: esperar al final del contrato y vender la vivienda desocupada
Aquí la vivienda se vende a todo el mercado, incluidas las familias que compran su vivienda única y pueden obtener una financiación de hasta el 75 %, y quienes cambian de vivienda, que pueden obtener hasta el 70 %. En el norte de Tel Aviv y en las ciudades de la región del Sharón suele ser el público comprador más amplio. Es posible firmar el contrato de compraventa durante el alquiler y fijar la entrega de la posesión para el día siguiente al fin del contrato. La desventaja es el tiempo y la necesidad de coordinar visitas mientras el inquilino sigue viviendo en la vivienda.
Tercera vía: acuerdo de desocupación anticipada con el inquilino
Cuando queda un plazo largo de contrato y no hay cláusula de salida, es posible acordar con el inquilino una terminación anticipada, normalmente a cambio de una compensación: la renuncia a uno o dos meses de renta, una contribución a los gastos de mudanza o flexibilidad en la fecha. Un acuerdo así lo redacta un abogado, con una fecha de desocupación precisa, el estado de la vivienda en la entrega y la devolución de la garantía. Un inquilino que se siente respetado suele ser un inquilino que colabora.
Cuadro comparativo: qué vía conviene a cada caso
| Pregunta | Venta con inquilino | Esperar al final del contrato | Desocupación anticipada acordada |
|---|---|---|---|
| Comprador principal | Inversor | Todo el mercado, incluidos compradores de vivienda única | Todo el mercado |
| Financiación bancaria típica del comprador | Hasta el 50 % | Hasta el 75 % para vivienda única | Hasta el 75 % para vivienda única |
| Impuesto de adquisición del comprador | 8 % y 10 % por vivienda adicional | Según la situación del comprador | Según la situación del comprador |
| Calendario | Inmediato | Depende del plazo restante del contrato | Depende del acuerdo |
| Costo para el vendedor | Presión sobre el precio | Tiempo y coordinación de visitas | Compensación al inquilino |
| Cuándo conviene | Buen inquilino y renta de mercado | Quedan pocos meses | Queda un plazo largo |
Cómo influye el inquilino en el precio
No existe un precio único para una vivienda alquilada. El valor depende de tres factores que el comprador revisa de inmediato:
- La renta en relación con el mercado. Un contrato largo con una renta inferior a la de mercado resta atractivo a la vivienda, porque el comprador queda atado a un ingreso bajo durante un período. Una renta acorde con el mercado, con un inquilino estable, es un activo.
- El plazo restante. Cuánto tiempo deberá esperar el comprador para poder vivir en la vivienda o volver a alquilarla en sus propias condiciones.
- El estado de la vivienda tal como se ve en la visita. Una vivienda alquilada que se muestra llena de objetos ajenos parece más pequeña y desgastada. Coordinar la visita a una hora conveniente y con la vivienda ordenada cambia la impresión.
Para fijar el precio correcto, la vivienda se valora dos veces: como vivienda desocupada y como vivienda en rentabilidad, y la diferencia se compara con el costo de esperar o de desocupar. Sobre cómo llegar al precio correcto profundizamos en la guía tasación de una vivienda antes de vender, y los inversores pueden leer sobre el cálculo de la rentabilidad en la guía invertir en una vivienda en Tel Aviv.
Ejemplo numérico en Ramat Aviv Gimel
El ejemplo es solo ilustrativo, y sus cifras no describen una operación real. Una vivienda de cuatro ambientes en Ramat Aviv Gimel está alquilada por 9.500 ₪ al mes, y quedan 8 meses de contrato, sin opción de prórroga para el inquilino. Supongamos que el valor de la vivienda desocupada es de 4.600.000 ₪.
- Venta a un inversor con el inquilino: una renta anual de 114.000 ₪ representa una rentabilidad bruta de aproximadamente 2,5 % sobre un precio de 4.600.000 ₪. El inversor pagará un impuesto de adquisición del 8 %, es decir, 368.000 ₪, y financiará con el banco hasta el 50 %. Un inversor que busque una rentabilidad más alta intentará bajar el precio.
- Firma ahora y entrega al final del contrato: una familia que compra su vivienda única puede obtener una financiación de hasta el 75 %, y su impuesto de adquisición es considerablemente menor. El comprador gana tiempo para organizarse, y el vendedor sigue cobrando la renta hasta la entrega.
- Desocupación anticipada: si el inquilino acepta desocupar en un plazo de tres meses a cambio de la renuncia a dos meses de renta, el costo del acuerdo es de 19.000 ₪, y a cambio la vivienda se muestra desocupada y ordenada a todo el mercado.
En un caso así, la comparación correcta es entre el descuento que exigirá un inversor y 19.000 ₪ de compensación o algunos meses de espera. Esta comparación se hace antes de publicar, y no después de la primera oferta, porque la vía elegida determina quién vendrá a la visita.
Impuesto a la plusvalía inmobiliaria al vender una vivienda alquilada
Alquilar la vivienda para uso residencial no excluye por sí solo la exención del impuesto a la plusvalía inmobiliaria (mas shevach) para vivienda única. Las condiciones se analizan respecto del vendedor: si es su única vivienda en Israel, si la tuvo al menos 18 meses y si no vendió otra vivienda con esa exención en los 18 meses anteriores a la venta. El tope de la exención para vivienda única es de 5.008.000 ₪, y la explicación completa está en la guía impuesto a la plusvalía al vender una vivienda en 2026.
Cuando la venta tributa, por ejemplo cuando se trata de una vivienda adicional, entra en juego la depreciación. La Autoridad Tributaria suele descontar del valor de adquisición una depreciación por los años de alquiler, incluso cuando la renta estaba exenta del impuesto sobre la renta, y ese descuento aumenta la ganancia gravable. La cuestión ha sido tratada por los tribunales en los últimos años, por lo que el cálculo del impuesto en una vivienda que estuvo alquilada debe revisarse de antemano con un asesor fiscal o un abogado especializado en tributación inmobiliaria.
También del lado del comprador el impuesto cambia el panorama: quien compra una vivienda adicional paga un impuesto de adquisición más alto, y los tramos se detallan en la guía impuesto de adquisición 2026. Cuando se entiende lo que pagará el comprador, se entiende también cuánto puede ofrecer.
El inquilino, la garantía y el día de la entrega
Los errores más frecuentes al vender una vivienda alquilada suelen darse en los detalles operativos que rodean la firma. Estos son los puntos que conviene cerrar en el contrato de compraventa y en la notificación al inquilino:
- Reparto de la renta. A partir de qué día la renta pasa al comprador y cómo se liquida un mes cuyo pago ya se abonó por adelantado.
- La garantía. Si pasa al comprador, o si el vendedor la devuelve al inquilino y este entrega una nueva garantía a favor del comprador. En cualquier caso, el arreglo debe quedar por escrito y acordado.
- Notificación por escrito al inquilino. Conforme a la reforma de alquiler justo, antes de la fecha de entrega de la vivienda al comprador, con el nombre del comprador y la forma de contactarlo.
- Estado de la vivienda. Documentar el estado de la vivienda el día de la transmisión de los derechos, para evitar disputas entre vendedor y comprador sobre daños ocurridos durante el alquiler.
- Entrega de la posesión de una vivienda que debe desocuparse. Si el comprador debe recibir la vivienda desocupada, el contrato debe prever qué ocurre si el inquilino no la desocupa a tiempo y quién asume ese riesgo.
- Hipoteca sobre la vivienda. Si la vivienda tiene una hipoteca, también hay que coordinar su cancelación. Consulte la guía vender una vivienda con hipoteca.
Cómo gestionar la comercialización con el inquilino en la vivienda
El inquilino forma parte de la comercialización, aunque no sea parte de la operación. Un inquilino que se siente amenazado puede dificultar cada visita. Un inquilino que entiende el proceso a veces se convierte en el mejor embajador de la vivienda. Estos son algunos principios que cuidamos cuando acompañamos la venta de una vivienda alquilada:
- Una conversación abierta antes de publicar. El inquilino se entera de la venta por el propietario y no por un anuncio. Se le explica que su contrato se mantiene y qué cabe esperar.
- Visitas concentradas. En lugar de visitas dispersas a lo largo de la semana, se agrupan en franjas horarias fijas acordadas con el inquilino. Esto respeta su privacidad y además genera sensación de demanda.
- Selección previa de compradores. Solo visitan la vivienda compradores que pasaron por una conversación previa, entienden que se trata de una vivienda alquilada y conocen el calendario.
- Transparencia total con los compradores. El contrato de alquiler, la renta y la fecha de vencimiento se presentan pronto al comprador serio, para que no haya sorpresas después de una oferta.
Quien esté evaluando si seguir alquilando o vender encontrará la otra cara de la decisión en la guía alquilar una vivienda en el norte de Tel Aviv.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una vivienda alquilada sin el consentimiento del inquilino?
Sí. El propietario puede vender la vivienda en cualquier momento, y el inquilino no tiene que aprobar la venta. Sin embargo, el contrato de alquiler sigue obligando al comprador, y el arrendador debe notificar al inquilino por escrito la transmisión de los derechos antes de entregar la vivienda al comprador.
¿Puede el comprador desalojar al inquilino después de la compra?
No por el solo hecho de la venta. El comprador se subroga en la posición del arrendador y queda obligado por las condiciones del contrato hasta el final del plazo, salvo que el contrato incluya una cláusula de salida anticipada o que el inquilino acepte desocupar.
¿Está obligado el inquilino a permitir visitas de compradores?
Depende sobre todo del contrato de alquiler. Muchos contratos incluyen una cláusula que obliga a permitir visitas con cita previa y en horarios razonables. Cuando no existe esa cláusula, es preferible acordar con el inquilino franjas horarias fijas.
¿Una vivienda alquilada se vende por menos dinero?
No necesariamente. Una vivienda con un inquilino estable y una renta de mercado resulta atractiva para inversores, pero el universo de compradores es más reducido y la financiación bancaria para un inversor es menor. Por eso conviene valorar la vivienda tanto desocupada como en rentabilidad y comparar.
¿Alquilar la vivienda afecta la exención del impuesto a la plusvalía inmobiliaria?
El alquiler residencial no excluye por sí solo la exención para vivienda única. Cuando la venta tributa, la Autoridad Tributaria puede descontar una depreciación por los años de alquiler, por lo que conviene revisar el cálculo de antemano con un asesor fiscal.
¿Qué ocurre con la garantía del inquilino cuando se vende la vivienda?
La ley no establece un mecanismo único de traspaso. Vendedor y comprador acuerdan en el contrato de compraventa si la garantía pasa al comprador o se devuelve al inquilino y se sustituye por una nueva, y el inquilino recibe una comunicación clara al respecto.
Antes de publicar una vivienda alquilada
Una buena venta de una vivienda alquilada empieza por leer el contrato, elegir la vía y fijar un precio que tenga en cuenta al inquilino y al perfil de los compradores. RS Nadlan representa a propietarios en Tel Aviv, Ramat HaSharon, Herzliya, Raanana y Kfar Saba, con especialización en los barrios del norte de Tel Aviv. Si está considerando vender una vivienda alquilada, será un placer conversar. Puede leer más en la página propietarios que desean vender, contactarnos aquí o llamar al 077-500-4600 (+972 77 500 4600).
