Vendre un appartement loué en Israël fait partie de ces transactions où de petites décisions déterminent le résultat final. Le locataire conserve l’intégralité de ses droits après la vente, si bien que la question n’est pas seulement de savoir combien vaut le bien, mais à qui le vendre, quand remettre les clés et ce que devient le bail le jour de la signature. Dans le nord de Tel Aviv, à Ramat HaSharon et à Herzliya, où une grande partie des appartements sont loués sur de longues durées, la différence entre une vente avec locataire et la vente d’un bien libre peut peser sur le profil des acheteurs, sur le financement qu’ils obtiendront et sur le prix. Ce guide réunit ce que prévoit la loi, les trois manières de vendre, les conséquences fiscales et les démarches à engager avant la mise en vente. Les informations sont à jour en octobre 2026, et chaque situation particulière doit être examinée par un avocat ou un conseiller fiscal.
Il est permis de vendre un appartement loué sans l’accord du locataire, mais le bail continue de lier l’acheteur jusqu’à son terme. La décision centrale consiste donc à choisir entre vendre avec le locataire à un investisseur, attendre la fin du bail ou convenir d’un départ anticipé.
- Le droit au bail est opposable à tous, et l’acheteur se substitue au bailleur aux conditions du bail en cours.
- Le bailleur doit informer le locataire par écrit de la vente, avec les coordonnées de l’acheteur, avant la date de remise de l’appartement à l’acheteur.
- Les visites d’acheteurs dépendent avant tout de ce que prévoit le bail, et une organisation respectueuse avec le locataire a une vraie valeur.
- La location à usage d’habitation ne supprime pas à elle seule l’exonération de taxe sur la plus value pour une résidence unique, mais elle peut modifier le calcul de la plus value lorsque la vente est imposable.
Vendre un appartement loué en Israël : ce que prévoit la loi pour le locataire
La loi sur la location et le prêt (Chok HaSchirut veHaShe’ila), 5731 1971, dispose en son article 21 qu’une fois le droit au bail conféré au locataire, ce droit est opposable à toute personne. Concrètement, la vente de l’appartement n’annule pas le bail. L’acheteur se substitue au bailleur, perçoit les loyers à compter de la date convenue entre les parties et reste tenu par toutes les clauses du contrat : la durée, le loyer, les options de prolongation et la réparation des désordres.
Il en découle trois conclusions à bien comprendre avant de commencer :
- L’accord du locataire n’est pas nécessaire pour vendre. Le propriétaire peut céder ses droits sur l’appartement à tout moment. Le locataire n’est pas partie au contrat de vente.
- La vente ne constitue pas un motif de départ. Si le bail ne comporte pas de clause de sortie anticipée au profit du bailleur, il n’est pas possible de mettre fin à la location au seul motif que l’appartement a été vendu.
- Le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption légal. Si le bail ne lui accorde pas de droit de premier refus, rien n’oblige à lui proposer l’appartement avant les autres, même s’il est parfois l’acheteur le plus naturel.
Depuis l’amendement de 2017, dit loi sur la location équitable (chok schirut hogenet), s’ajoute une obligation d’information : le bailleur qui a cédé ses droits sur l’appartement doit en informer le locataire par écrit, avant la date à laquelle il doit remettre l’appartement à l’acheteur, et lui communiquer l’identité de l’acheteur ainsi que les moyens de le joindre. Un avis bien rédigé évite les malentendus sur le prochain paiement, le dépôt de garantie et la prise en charge des réparations.
Ce que dit votre bail
Avant toute décision sur le prix ou le calendrier, le bail se lit du début à la fin. C’est lui, plus que tout autre élément, qui fixe la marge de manœuvre. Voici les clauses à vérifier :
- La durée du bail et sa date d’échéance. Combien de mois restent à courir, et si le bail se renouvelle automatiquement.
- Les options de prolongation. Selon les dispositions introduites par l’amendement de 2017 dit loi sur la location équitable, lorsque l’option de prolongation appartient au bailleur, le bailleur doit indiquer au locataire au plus tard 90 jours avant la fin de la période s’il l’exerce. Lorsque l’option appartient au locataire, il doit le faire savoir au plus tard 60 jours avant la fin de la période. Une option détenue par le locataire peut prolonger la location bien plus longtemps que ce que le vendeur avait prévu.
- La sortie anticipée. Si le bailleur a le droit de mettre fin au bail avant son terme, et à quelles conditions. Une telle clause doit être écrite noir sur blanc.
- Les visites d’acheteurs. De nombreux baux obligent le locataire à permettre des visites à des horaires raisonnables convenus à l’avance. En l’absence d’une telle clause, la loi ne prévoit aucune obligation expresse d’accepter les visites, et tout passe par un accord.
- Les garanties. Quelle garantie a été remise, qui la détient et quel est son montant. La loi plafonne la garantie au plus bas de deux montants : trois mois de loyer ou un tiers du loyer total sur toute la durée du bail.
Il est recommandé de transmettre le bail dès ce stade à l’avocat qui accompagnera la vente, afin que les clauses pertinentes soient correctement reprises dans le contrat de vente. Nous détaillons les principales clauses de ce contrat dans notre guide sur le contrat de vente d’un appartement.
Trois manières de vendre un appartement avec locataire
Presque toutes les ventes d’appartements loués relèvent de l’un de ces trois scénarios. Chacun s’adresse à un public d’acheteurs différent, suit un calendrier différent et appelle une stratégie de prix différente.
Premier scénario : vendre à un investisseur, avec le locataire
L’acheteur acquiert un bien de rapport, reprend le bail et perçoit des loyers dès le premier jour. Pour un investisseur, un bon locataire qui paie à l’heure est un atout, pas un problème. L’inconvénient est que le public d’acheteurs se réduit : un investisseur qui n’achète pas une résidence unique paie des droits d’acquisition (mas rechisha) de 8 % dès le premier shekel et de 10 % sur la part qui dépasse 6 055 070 ₪, et la banque ne le financera en général qu’à hauteur de 50 % de la valeur du bien. Les investisseurs raisonnent en rendement, ce qui les rend particulièrement sensibles au prix.
Deuxième scénario : attendre la fin du bail et vendre le bien libre
L’appartement s’adresse alors à l’ensemble des acheteurs, y compris les familles qui achètent leur résidence unique et peuvent obtenir un financement jusqu’à 75 %, ainsi que les ménages qui changent de logement et peuvent obtenir jusqu’à 70 %. C’est en général le public le plus large dans le nord de Tel Aviv et dans les villes de la région du Sharon. Il est possible de signer le contrat de vente pendant la location et de fixer la remise des clés au lendemain de la fin du bail. L’inconvénient tient au délai, ainsi qu’à la nécessité d’organiser les visites alors que le locataire occupe encore les lieux.
Troisième scénario : un accord de départ anticipé avec le locataire
Lorsque le bail court encore longtemps et ne contient pas de clause de sortie, il est possible de convenir avec le locataire d’une fin anticipée, généralement en contrepartie d’une compensation : renonciation à un ou deux mois de loyer, participation aux frais de déménagement ou souplesse sur la date. Un tel accord est rédigé par un avocat et précise la date exacte de départ, l’état de l’appartement à la remise et la restitution de la garantie. Un locataire qui se sent respecté est le plus souvent un locataire qui coopère.
Tableau comparatif : quel scénario pour quelle situation
| Question | Vente avec locataire | Attente de la fin du bail | Départ anticipé convenu |
|---|---|---|---|
| Acheteur principal | Investisseur | Tous les acheteurs, y compris pour une résidence unique | Tous les acheteurs |
| Financement bancaire type pour l’acheteur | Jusqu’à 50 % | Jusqu’à 75 % pour une résidence unique | Jusqu’à 75 % pour une résidence unique |
| Droits d’acquisition pour l’acheteur | 8 % et 10 % pour un logement supplémentaire | Selon la situation de l’acheteur | Selon la situation de l’acheteur |
| Calendrier | Immédiat | Dépend de la durée restante du bail | Dépend de l’accord |
| Coût pour le vendeur | Pression sur le prix | Délai et organisation des visites | Compensation au locataire |
| Quand ce scénario convient | Bon locataire et loyer au prix du marché | Il reste quelques mois | Il reste une longue période |
L’effet du locataire sur le prix
Un appartement loué n’a pas un prix unique. Sa valeur dépend de trois facteurs que l’acheteur examine immédiatement :
- Le loyer par rapport au marché. Un bail long avec un loyer inférieur au marché réduit l’attrait du bien, car l’acheteur « verrouille » un revenu faible pour toute la période. Un loyer aligné sur le marché, avec un locataire stable, est un atout.
- La durée restante du bail. Combien de temps l’acheteur devra attendre avant de pouvoir habiter l’appartement ou le relouer à ses propres conditions.
- L’état de l’appartement tel qu’il apparaît lors de la visite. Un appartement loué présenté encombré des affaires d’autrui paraît plus petit et plus fatigué. Une visite organisée à une heure commode, dans un appartement rangé, change l’impression.
Pour fixer le bon prix, on estime l’appartement deux fois : libre et loué, puis on compare l’écart avec le coût de l’attente ou du départ. Nous détaillons les méthodes pour arriver au juste prix dans notre guide sur l’estimation d’un appartement avant la vente, et les investisseurs trouveront le calcul du rendement dans notre guide sur l’investissement immobilier à Tel Aviv.
Un exemple chiffré à Ramat Aviv Gimel
Cet exemple est purement illustratif, et ses chiffres ne décrivent pas une transaction réelle. Un quatre pièces à Ramat Aviv Gimel est loué 9 500 ₪ par mois, et il reste 8 mois de bail, sans option pour le locataire. Supposons que la valeur de l’appartement libre soit de 4 600 000 ₪.
- Vente à un investisseur avec le locataire : un loyer annuel de 114 000 ₪ représente un rendement brut d’environ 2,5 % sur un prix de 4 600 000 ₪. L’investisseur paiera des droits d’acquisition de 8 %, soit 368 000 ₪, et financera au plus 50 % par la banque. Un investisseur qui recherche un rendement plus élevé cherchera à faire baisser le prix.
- Signature maintenant et remise des clés à la fin du bail : une famille qui achète sa résidence unique peut obtenir un financement jusqu’à 75 %, et ses droits d’acquisition sont nettement plus faibles. L’acheteur dispose de temps pour s’organiser, et le vendeur continue de percevoir le loyer jusqu’à la remise des clés.
- Départ anticipé : si le locataire accepte de partir dans les trois mois en échange de la remise de deux mois de loyer, l’accord coûte 19 000 ₪, et en contrepartie l’appartement est présenté libre et rangé à l’ensemble des acheteurs.
Dans un tel cas, la bonne comparaison se fait entre la décote qu’exigerait un investisseur et 19 000 ₪ de compensation ou quelques mois d’attente. Cette comparaison se fait avant la mise en vente, et non après la première offre, car le scénario retenu détermine qui viendra visiter.
Taxe sur la plus value immobilière en Israël lors de la vente d’un appartement loué
La location à usage d’habitation ne supprime pas à elle seule l’exonération de taxe sur la plus value (mas shevach) pour une résidence unique. Les conditions s’apprécient au niveau du vendeur : il doit s’agir de son unique logement en Israël, détenu depuis au moins 18 mois, et le vendeur ne doit pas avoir vendu un logement sous cette même exonération dans les 18 mois précédant la vente. Le plafond de l’exonération pour une résidence unique s’élève à 5 008 000 ₪, et l’explication complète figure dans notre guide sur la taxe sur la plus value lors de la vente d’un appartement en 2026.
Lorsque la vente est imposable, par exemple pour un logement supplémentaire, l’amortissement entre en jeu. L’Autorité fiscale israélienne a pour pratique de déduire de la valeur d’acquisition un amortissement au titre des années de location, même lorsque les revenus locatifs étaient exonérés d’impôt sur le revenu, et cette déduction augmente la plus value imposable. La question a été examinée par les tribunaux ces dernières années, et le calcul de la taxe pour un appartement qui a été loué doit donc être vérifié en amont avec un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé en fiscalité immobilière.
Côté acheteur aussi, la fiscalité change la donne : celui qui achète un logement supplémentaire paie des droits d’acquisition plus élevés, et le détail des tranches figure dans notre guide sur les droits d’acquisition en 2026. Comprendre ce que l’acheteur paiera, c’est aussi comprendre combien il peut offrir.
Le locataire, la garantie et le jour de la remise des clés
Les erreurs fréquentes dans la vente d’un appartement loué surviennent justement dans les détails pratiques qui entourent la signature. Voici les points à régler dans le contrat de vente et dans l’avis adressé au locataire :
- La répartition du loyer. À partir de quel jour le loyer revient à l’acheteur, et comment se fait le décompte pour un mois déjà payé d’avance.
- La garantie. Soit elle est transférée à l’acheteur, soit le vendeur la restitue au locataire et obtient de lui une nouvelle garantie au profit de l’acheteur. Dans les deux cas, l’arrangement doit être écrit et accepté.
- L’avis écrit au locataire. Conformément à l’obligation d’information prévue par l’amendement de 2017 dit loi sur la location équitable, avant la date de remise de l’appartement à l’acheteur, avec le nom de l’acheteur et les moyens de le joindre.
- L’état de l’appartement. Un constat de l’état des lieux le jour du transfert des droits, afin d’éviter tout différend entre vendeur et acheteur sur un dommage survenu pendant la location.
- La remise des clés d’un appartement qui doit être libéré. Si l’acheteur doit recevoir un bien libre, le contrat doit prévoir ce qui se passe si le locataire n’est pas parti à la date convenue, et qui supporte ce risque.
- Le prêt immobilier sur l’appartement. Si l’appartement est grevé d’un prêt hypothécaire, son remboursement doit également être coordonné. Voir notre guide sur la vente d’un appartement avec un prêt hypothécaire.
Commercialiser le bien quand le locataire y habite
Le locataire fait partie de la commercialisation, même s’il n’est pas partie à la transaction. Un locataire qui se sent menacé peut compliquer chaque visite. Un locataire qui comprend la démarche devient parfois le meilleur ambassadeur de l’appartement. Voici quelques principes auxquels nous tenons lorsque nous accompagnons la vente d’un appartement loué :
- Une conversation franche avant la mise en vente. Le locataire apprend la vente par le propriétaire et non par une annonce. On lui explique que son bail est préservé et ce qui l’attend.
- Des visites regroupées. Plutôt que des visites dispersées tout au long de la semaine, on les regroupe sur des créneaux fixes définis avec le locataire. Cela respecte sa vie privée et crée aussi un sentiment de demande.
- Une sélection préalable des acheteurs. Seuls viennent visiter les acheteurs qui ont eu un premier échange, ont compris qu’il s’agit d’un appartement loué et connaissent le calendrier.
- Une transparence totale envers les acheteurs. Le bail, le loyer et la date d’échéance sont présentés tôt à l’acheteur sérieux, afin d’éviter toute surprise après une offre.
Ceux qui hésitent entre continuer à louer et vendre trouveront l’autre versant de la réflexion dans notre guide sur la location d’un appartement dans le nord de Tel Aviv.
Questions fréquentes
Vendre un appartement loué sans l’accord du locataire, c’est possible ?
Oui. Le propriétaire peut vendre l’appartement à tout moment, et le locataire n’a pas à approuver la vente. Le bail continue toutefois de lier l’acheteur, et le bailleur doit informer le locataire par écrit du transfert des droits avant la remise de l’appartement à l’acheteur.
Que peut faire l’acheteur face au locataire après l’achat ?
Il ne peut pas le faire partir du seul fait de la vente. L’acheteur se substitue au bailleur et reste tenu par les conditions du bail jusqu’à son terme, sauf si le bail comporte une clause de sortie anticipée ou si le locataire accepte de partir.
Quelles sont les obligations du locataire pour les visites d’acheteurs ?
Elles dépendent avant tout du bail. De nombreux baux comportent une clause qui oblige à permettre des visites à des horaires raisonnables convenus à l’avance. En l’absence d’une telle clause, mieux vaut convenir avec le locataire de créneaux fixes.
Quel effet a le locataire sur le prix de vente ?
Pas forcément une baisse. Un appartement avec un locataire stable et un loyer au prix du marché convient aux investisseurs, mais le public d’acheteurs est plus restreint et le financement bancaire d’un investisseur est plus faible. Il est donc utile d’estimer l’appartement à la fois libre et loué, puis de comparer.
Quel est l’effet de la location sur l’exonération de taxe sur la plus value ?
La location à usage d’habitation ne supprime pas à elle seule l’exonération pour une résidence unique. Lorsque la vente est imposable, l’Autorité fiscale peut déduire un amortissement au titre des années de location, et le calcul doit donc être vérifié en amont avec un conseiller fiscal.
Que devient le dépôt de garantie du locataire lorsque l’appartement est vendu ?
La loi ne prévoit pas de mécanisme unique de transfert. Le vendeur et l’acheteur conviennent dans le contrat de vente si la garantie est transférée à l’acheteur ou restituée au locataire et remplacée par une nouvelle garantie, et le locataire en est clairement informé.
Avant de mettre en vente un appartement loué
Bien vendre un appartement loué commence par la lecture du bail, le choix du scénario et un prix qui tient compte du locataire et du public d’acheteurs. RS Nadlan représente des propriétaires à Tel Aviv, à Ramat HaSharon, à Herzliya, à Raanana et à Kfar Saba, avec une spécialisation dans les quartiers du nord de Tel Aviv. Si vous envisagez de vendre un appartement loué, nous serons heureux d’en parler avec vous. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre page propriétaires qui souhaitent vendre, nous contacter ici ou appeler le 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l’étranger).
