מכירת דירה מושכרת היא אחת העסקאות שבהן ההחלטות הקטנות קובעות את התוצאה הגדולה. השוכר נשאר עם זכויות מלאות גם אחרי שהדירה נמכרת, ולכן השאלה איננה רק כמה הדירה שווה, אלא למי מוכרים, מתי מוסרים חזקה ומה קורה לחוזה השכירות ביום החתימה. בצפון תל אביב, ברמת השרון ובהרצליה, שבהן חלק גדול מהדירות מושכרות לתקופות ארוכות, ההבדל בין מכירה עם שוכר לבין מכירה של דירה פנויה יכול להשפיע על קהל הקונים, על המימון שהם יקבלו ועל המחיר. במדריך הזה ריכזנו את מה שהחוק קובע, את שלוש הדרכים למכור, את ההשלכות על המס ואת הצעדים שכדאי לעשות לפני שמפרסמים. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026, וכל מקרה ספציפי צריך להיבדק על ידי עורך דין או יועץ מס.
מותר למכור דירה מושכרת בלי הסכמת השוכר, אבל חוזה השכירות ממשיך לחייב את הקונה עד סוף התקופה. לכן ההחלטה המרכזית היא אם למכור עם השוכר למשקיע, להמתין לסוף החוזה או להגיע להסכמה על פינוי מוקדם.
- זכות השכירות גוברת כלפי כל אדם, והקונה נכנס לנעליו של המשכיר בתנאי החוזה הקיים.
- המשכיר חייב להודיע לשוכר בכתב על המכירה, עם פרטי הקונה, לפני מועד מסירת הדירה לקונה.
- ביקורי קונים בדירה תלויים בעיקר במה שנכתב בחוזה השכירות, ותיאום מכבד עם השוכר שווה כסף.
- השכרה למגורים אינה שוללת כשלעצמה פטור ממס שבח לדירה יחידה, אבל עלולה להשפיע על חישוב השבח כשהמכירה חייבת במס.
מכירת דירה מושכרת: מה החוק קובע לגבי השוכר
חוק השכירות והשאילה, התשל״א 1971, קובע בסעיף 21 שמשהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה יפה כלפי כל אדם. המשמעות המעשית היא שמכירת הדירה אינה מבטלת את חוזה השכירות. הקונה נכנס לנעליו של המשכיר, מקבל את דמי השכירות מיום שנקבע בין הצדדים ומחויב בכל תנאי החוזה: התקופה, דמי השכירות, האופציות ותיקון ליקויים.
מכאן נובעות שלוש מסקנות שחשוב להבין לפני שמתחילים:
- אין צורך בהסכמת השוכר כדי למכור. הבעלים רשאי להעביר את זכויותיו בדירה בכל עת. השוכר אינו צד להסכם המכר.
- המכירה אינה עילה לפינוי. אם בחוזה אין סעיף יציאה מוקדמת למשכיר, אי אפשר לסיים את השכירות רק משום שהדירה נמכרה.
- לשוכר אין זכות קדימה מכוח החוק. אם החוזה אינו מעניק לו זכות סירוב ראשונה, אין חובה להציע לו לקנות את הדירה לפני אחרים, אף שלעיתים הוא דווקא הקונה הטבעי.
מאז תיקון 2017 לחוק, המכונה חוק שכירות הוגנת, נוספה גם חובת הודעה: סעיף 25יא מחייב משכיר שהעביר את זכויותיו בדירה להודיע על כך לשוכר בכתב, לפני המועד שבו עליו למסור את הדירה לקונה, ולמסור לו את פרטי הקונה ואת דרכי ההתקשרות עמו. הודעה מסודרת חוסכת אי הבנות סביב התשלום הבא, הבטוחה והטיפול בתקלות.
מה כתוב בחוזה השכירות שלכם
לפני כל החלטה על מחיר או על תזמון, קוראים את חוזה השכירות מהתחלה ועד הסוף. הוא קובע את מרחב התמרון יותר מכל גורם אחר. אלה הסעיפים שבודקים:
- תקופת השכירות ומועד הסיום. כמה חודשים נותרו, והאם השכירות מתחדשת מעצמה.
- אופציות להארכה. לפי סעיף 25יב לחוק, כשלמשכיר יש אופציה להאריך, עליו להודיע לשוכר לא יאוחר מ 90 ימים לפני תום התקופה אם הוא מממש אותה. כשהאופציה בידי השוכר, עליו להודיע לא יאוחר מ 60 ימים לפני תום התקופה. אופציה שנמצאת בידי השוכר עלולה להאריך את השכירות מעבר למה שהמוכר תכנן.
- יציאה מוקדמת. האם יש למשכיר זכות לסיים את החוזה לפני הזמן, ובאילו תנאים. סעיף כזה צריך להיות כתוב במפורש.
- הצגת הדירה לקונים. חוזים רבים מחייבים את השוכר לאפשר ביקורים בתיאום מראש ובמועדים סבירים. כשאין סעיף כזה, אין בחוק חובה מפורשת לאפשר ביקורי קונים, והכול עובר דרך הסכמה.
- הבטוחות. איזו בטוחה ניתנה, בידי מי היא ומה גובהה. החוק מגביל את הבטוחה לסכום הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שליש מדמי השכירות לכל תקופת החוזה.
מומלץ להעביר את החוזה לעורך הדין שילווה את המכירה כבר בשלב הזה, כדי שהסעיפים הרלוונטיים ייכנסו נכון להסכם המכר. על הסעיפים העיקריים בהסכם עצמו הרחבנו במדריך הסכם מכר דירה.
שלוש דרכים למכור דירה עם שוכר
כמעט כל מכירה של דירה מושכרת נופלת לאחד משלושה מסלולים. לכל אחד קהל קונים אחר, לוח זמנים אחר ותמחור אחר.
מסלול ראשון: מכירה למשקיע, עם השוכר
הקונה רוכש דירה מניבה, מקבל את חוזה השכירות ומתחיל לקבל שכר דירה מהיום הראשון. למשקיע שוכר איכותי שמשלם בזמן הוא יתרון, לא בעיה. החיסרון הוא שקהל הקונים מצטמצם: משקיע שאינו רוכש דירה יחידה משלם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון ו 10% על החלק שמעל 6,055,070 ש״ח, ובנק יממן לו בדרך כלל עד 50% משווי הדירה. משקיעים בוחנים את הדירה לפי תשואה, ולכן הם רגישים במיוחד למחיר.
מסלול שני: המתנה לסוף החוזה ומכירה כדירה פנויה
כאן הדירה נמכרת לכל קהל הקונים, כולל משפחות שקונות דירה יחידה ויכולות לקבל מימון של עד 75% ומשפרי דיור שיכולים לקבל עד 70%. זה בדרך כלל הקהל הרחב ביותר בצפון תל אביב ובערי השרון. אפשר לחתום על הסכם מכר כבר בזמן השכירות, ולקבוע את מסירת החזקה ליום שאחרי סיום החוזה. החיסרון הוא הזמן, והצורך לתאם ביקורים כשהשוכר עדיין גר בדירה.
מסלול שלישי: הסכם פינוי מוקדם עם השוכר
כשנותרה תקופה ארוכה בחוזה ואין סעיף יציאה, אפשר להגיע עם השוכר להסכמה על סיום מוקדם, בדרך כלל תמורת פיצוי: ויתור על דמי שכירות של חודש או חודשיים, השתתפות בהוצאות ההובלה או גמישות במועד. הסכם כזה נכתב על ידי עורך דין, כולל מועד פינוי מדויק, מצב הדירה במסירה והחזרת הבטוחה. שוכר שמרגיש שמכבדים אותו הוא לרוב שוכר שמשתף פעולה.
טבלת השוואה: איזה מסלול מתאים למי
| שאלה | מכירה עם שוכר | המתנה לסוף החוזה | פינוי מוקדם בהסכמה |
|---|---|---|---|
| מי הקונה העיקרי | משקיע | כל הקהל, כולל קונים לדירה יחידה | כל הקהל |
| מימון בנקאי טיפוסי לקונה | עד 50% | עד 75% לדירה יחידה | עד 75% לדירה יחידה |
| מס רכישה לקונה | 8% ו 10% לדירה נוספת | לפי מעמד הקונה | לפי מעמד הקונה |
| לוח זמנים | מיידי | תלוי ביתרת החוזה | תלוי בהסכמה |
| עלות למוכר | לחץ על המחיר | זמן והתאמת ביקורים | פיצוי לשוכר |
| מתי זה מתאים | שוכר טוב ושכר דירה בשוק | נותרו חודשים ספורים | נותרה תקופה ארוכה |
איך השוכר משפיע על המחיר
אין מחיר אחד לדירה מושכרת. השווי תלוי בשלושה גורמים שהקונה בודק מיד:
- שכר הדירה ביחס לשוק. חוזה ארוך בשכר דירה נמוך מהשוק מפחית מהאטרקטיביות של הדירה, כי הקונה ״נועל״ הכנסה נמוכה לתקופה. שכר דירה שתואם את השוק, עם שוכר יציב, הוא נכס.
- יתרת התקופה. כמה זמן הקונה יחכה עד שיוכל לגור בדירה או להשכיר מחדש בתנאים שלו.
- מצב הדירה כפי שהוא נראה בביקור. דירה מושכרת שמוצגת כשהיא עמוסה בחפצים של אחרים נראית קטנה ועייפה יותר. תיאום ביקור בשעה נוחה ובדירה מסודרת משנה את הרושם.
כדי לקבוע מחיר נכון, מעריכים את הדירה פעמיים: כדירה פנויה וכדירה מניבה, ומשווים את הפער לעלות ההמתנה או הפינוי. על הדרכים להגיע למחיר נכון הרחבנו במדריך הערכת שווי דירה לפני מכירה, ומשקיעים יכולים לקרוא על חישוב התשואה במדריך השקעה בדירה בתל אביב.
דוגמה מספרית מרמת אביב ג׳
הדוגמה להמחשה בלבד, והמספרים בה אינם מתארים עסקה אמיתית. דירת ארבעה חדרים ברמת אביב ג׳ מושכרת ב 9,500 ש״ח לחודש, ונותרו 8 חודשים לחוזה, ללא אופציה לשוכר. נניח ששווי הדירה כפנויה הוא 4,600,000 ש״ח.
- מכירה למשקיע עם השוכר: שכר דירה שנתי של 114,000 ש״ח מייצג תשואה ברוטו של כ 2.5% על מחיר של 4,600,000 ש״ח. המשקיע ישלם מס רכישה של 8%, כלומר 368,000 ש״ח, ויממן בבנק עד 50%. משקיע שמחפש תשואה גבוהה יותר ינסה להוריד את המחיר.
- חתימה עכשיו ומסירה בסוף החוזה: משפחה שקונה דירה יחידה יכולה לקבל מימון של עד 75%, ומס הרכישה שלה נמוך משמעותית. הקונה מקבל זמן להתארגן, והמוכר נהנה משכר הדירה עד המסירה.
- פינוי מוקדם: אם השוכר מסכים לפנות בתוך שלושה חודשים תמורת ויתור על שכר דירה של חודשיים, עלות ההסכם היא 19,000 ש״ח, ובתמורה הדירה מוצגת פנויה ומסודרת לכל הקהל.
במקרה כזה, ההשוואה הנכונה היא בין ההנחה שמשקיע ידרוש לבין 19,000 ש״ח של פיצוי או כמה חודשי המתנה. את ההשוואה הזו עושים לפני הפרסום, ולא אחרי ההצעה הראשונה, כי המסלול שנבחר קובע מי יגיע לביקור.
מס שבח במכירת דירה מושכרת
השכרת הדירה למגורים אינה שוללת כשלעצמה את הפטור ממס שבח לדירה יחידה. התנאים נבחנים לפי המוכר: האם זו דירתו היחידה בישראל, האם החזיק בה לפחות 18 חודשים, והאם לא מכר דירה בפטור כזה ב 18 החודשים שקדמו למכירה. תקרת הפטור לדירה יחידה עומדת על 5,008,000 ש״ח, וההסבר המלא נמצא במדריך מס שבח במכירת דירה 2026.
כשהמכירה חייבת במס, למשל כשזו דירה נוספת, נכנס לתמונה הפחת. רשות המסים נוהגת להפחית משווי הרכישה פחת על שנות ההשכרה, גם כשההכנסה מהשכירות הייתה פטורה ממס הכנסה, והפחתה כזו מגדילה את השבח החייב. הסוגיה נדונה בבתי המשפט בשנים האחרונות, ולכן חישוב המס בדירה שהושכרה צריך להיבדק מראש עם יועץ מס או עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין.
גם בצד הקונה המס משנה את התמונה: מי שקונה דירה נוספת משלם מס רכישה גבוה יותר, ופרטי המדרגות מופיעים במדריך מס רכישה 2026. כשמבינים מה הקונה ישלם, מבינים גם כמה הוא יכול להציע.
השוכר, הבטוחה ויום המסירה
הטעויות הנפוצות במכירת דירה מושכרת קורות דווקא בפרטים התפעוליים שסביב החתימה. אלה הנקודות שכדאי לסגור בהסכם המכר ובהודעה לשוכר:
- חלוקת שכר הדירה. מאיזה יום שכר הדירה עובר לקונה, ואיך מתחשבנים על חודש שבו התשלום כבר שולם מראש.
- הבטוחה. האם היא עוברת לקונה, או שהמוכר מחזיר אותה לשוכר ומקבל ממנו בטוחה חדשה לטובת הקונה. כך או כך, ההסדר צריך להיות כתוב ומוסכם.
- הודעה בכתב לשוכר. לפי סעיף 25יא, לפני מועד מסירת הדירה לקונה, עם שם הקונה ודרכי ההתקשרות עמו.
- מצב הדירה. תיעוד מצב הדירה ביום העברת הזכויות, כדי שלא תהיה מחלוקת בין המוכר לקונה על נזק שנגרם בתקופת השכירות.
- מסירת חזקה בדירה שתפונה. אם הקונה אמור לקבל דירה פנויה, ההסכם צריך לקבוע מה קורה אם השוכר לא פינה במועד, ומי נושא בסיכון הזה.
- משכנתא על הדירה. אם רובצת על הדירה משכנתא, יש לתאם גם את הסילוק שלה. ראו את המדריך מכירת דירה עם משכנתא.
איך מנהלים את השיווק כשהשוכר גר בדירה
השוכר הוא חלק מהשיווק, גם אם אינו צד לעסקה. שוכר שמרגיש מאוים יכול להקשות על כל ביקור. שוכר שמבין את התהליך הופך לעיתים לשגריר של הדירה. כמה עקרונות שאנחנו מקפידים עליהם כשאנחנו מלווים מכירה של דירה מושכרת:
- שיחה פתוחה לפני הפרסום. השוכר שומע על המכירה מבעל הדירה ולא ממודעה. מסבירים לו שהחוזה שלו נשמר ומה צפוי.
- ביקורים מרוכזים. במקום ביקורים פזורים לאורך השבוע, מרכזים אותם בחלונות זמן קבועים שנקבעים יחד עם השוכר. זה מכבד את פרטיותו ויוצר גם תחושה של ביקוש.
- סינון קונים מראש. מגיעים לדירה רק קונים שעברו שיחה מקדימה, הבינו שמדובר בדירה מושכרת ויודעים מה לוח הזמנים.
- שקיפות מלאה מול הקונים. חוזה השכירות, שכר הדירה ומועד הסיום מוצגים לקונה הרציני מוקדם, כדי שלא תהיה הפתעה אחרי הצעת מחיר.
מי ששוקל אם להמשיך להשכיר או למכור, ימצא במדריך השכרת דירה בצפון תל אביב את הצד השני של השיקול.
שאלות נפוצות
האם אפשר למכור דירה מושכרת בלי הסכמת השוכר?
כן. הבעלים רשאי למכור את הדירה בכל עת, והשוכר אינו צריך לאשר את המכירה. עם זאת, חוזה השכירות ממשיך לחייב את הקונה, והמשכיר חייב להודיע לשוכר בכתב על העברת הזכויות לפני מסירת הדירה לקונה.
האם הקונה יכול לפנות את השוכר אחרי הקנייה?
לא רק בגלל המכירה. הקונה נכנס לנעלי המשכיר ומחויב לתנאי החוזה עד סוף התקופה, אלא אם בחוזה יש סעיף יציאה מוקדמת או שהשוכר מסכים לפנות.
האם השוכר חייב לאפשר ביקורי קונים?
זה תלוי בעיקר בחוזה השכירות. חוזים רבים כוללים סעיף שמחייב לאפשר ביקורים בתיאום מראש ובמועדים סבירים. כשאין סעיף כזה, עדיף להגיע להסכמה עם השוכר על חלונות זמן קבועים.
האם דירה מושכרת נמכרת בפחות כסף?
לא בהכרח. דירה עם שוכר יציב ושכר דירה בשוק מתאימה למשקיעים, אבל קהל הקונים מצומצם יותר ומימון הבנק למשקיע נמוך יותר. לכן כדאי להעריך את הדירה גם כפנויה וגם כמניבה ולהשוות.
האם השכרת הדירה פוגעת בפטור ממס שבח?
השכרה למגורים אינה שוללת כשלעצמה את הפטור לדירה יחידה. כשהמכירה חייבת במס, רשות המסים עשויה להפחית פחת על שנות ההשכרה, ולכן יש לבדוק את החישוב מראש עם יועץ מס.
מה קורה עם הבטוחה של השוכר כשהדירה נמכרת?
החוק אינו קובע מנגנון אחד להעברה. המוכר והקונה מסכמים בהסכם המכר אם הבטוחה עוברת לקונה או מוחזרת לשוכר ומוחלפת בבטוחה חדשה, והשוכר מקבל הודעה ברורה על כך.
לפני שמפרסמים דירה מושכרת
מכירה נכונה של דירה מושכרת מתחילה בקריאת החוזה, בבחירת המסלול ובתמחור שמביא בחשבון את השוכר ואת קהל הקונים. RS נדל״ן מייצגת בעלי דירות בתל אביב, ברמת השרון, בהרצליה, ברעננה ובכפר סבא, עם התמחות בשכונות צפון תל אביב. אם אתם שוקלים למכור דירה מושכרת, נשמח לשיחה. אפשר לקרוא עוד בדף בעלי נכסים שרוצים למכור, ליצור קשר כאן או להתקשר ל 077-500-4600.
