Investir dans un appartement à Tel Aviv passe, aux yeux de beaucoup, pour le placement le plus sûr qui soit. Pourtant, investir dans un appartement à Tel Aviv en 2026 est une décision qui se vérifie chiffres en main : le taux directeur de la Banque d’Israël s’établit à 3,25 %, le rendement locatif dans la plupart des villes du centre du pays lui est inférieur, et l’impôt sur l’acquisition (mas rechisha) d’un appartement supplémentaire s’applique dès le premier shekel. Quiconque achète un appartement d’investissement dans le nord de Tel Aviv, à Ramat Hasharon, à Herzliya, à Ra’anana ou à Kfar Saba doit savoir à l’avance quel sera le rendement réel une fois tous les coûts pris en compte, ce que le financement change à ce rendement, comment le loyer est imposé et ce qui se passera le jour de la revente. Ce guide rassemble le calcul complet, avec un exemple chiffré à Ramat Aviv, ainsi que les vérifications qui distinguent un bien qui conserve sa valeur d’un bien qui n’est séduisant que dans l’annonce. Les données sont à jour en octobre 2026, et chaque situation particulière doit être examinée avec un avocat et un conseiller fiscal.
Investir dans un appartement à Tel Aviv en 2026 : le point de départ
Avant de parler d’un quartier ou d’un bien précis, il faut comprendre le contexte dans lequel la décision se prend. Le 21 octobre 2026, la Banque d’Israël a maintenu son taux directeur à 3,25 %, après quatre baisses depuis le début de l’année à partir d’un niveau de 4,25 %. L’inflation sur les douze mois achevés en septembre s’est établie à 1,6 %. Pour l’investisseur, cela signifie qu’il existe aujourd’hui une alternative prudente qui rapporte un intérêt nominal supérieur à 3 %, sans locataire, sans entretien et sans mas rechisha.
À l’inverse, une étude publiée par Bizportal en septembre 2026 a montré que les rendements locatifs se sont améliorés dans 11 des 13 villes examinées par rapport à juillet 2024. À Herzliya, par exemple, le rendement moyen est monté à 2,31 %, et à Petah Tikva à 2,67 %. À Tel Aviv même, les prix des logements sont particulièrement élevés : selon une analyse des données du Bureau central des statistiques, le prix moyen d’un appartement dans la ville au premier trimestre 2026 s’élevait à environ 4,59 millions de ₪. Un prix élevé et des loyers qui progressent plus lentement produisent un rendement courant faible. C’est pourquoi investir dans un appartement dans le nord de Tel Aviv relève surtout d’un pari sur la valeur à long terme, bien plus que d’une source de revenu mensuel.
Cela ne veut pas dire que l’investissement n’a pas de sens. Cela veut dire que ce sens doit être défini : ce que vous attendez en retour, sur quel horizon, et ce qui doit se produire sur le marché pour que l’investissement batte l’alternative prudente.
Rendement brut, rendement net et rendement sur fonds propres
L’erreur la plus fréquente dans l’investissement locatif consiste à ne regarder que le rendement brut, soit le loyer annuel divisé par le prix de l’appartement. C’est un indicateur utile pour comparer rapidement des biens entre eux, mais il ne raconte pas toute l’histoire. En pratique, il existe trois chiffres distincts :
- Rendement brut. Le loyer annuel divisé par le prix du bien. Un appartement à 3 600 000 ₪ loué 7 500 ₪ par mois rapporte 2,5 % brut.
- Rendement net. Le loyer, diminué des mois sans locataire, de l’entretien et des réparations, de l’assurance de l’immeuble et de l’impôt, divisé par le coût total de l’investissement, y compris le mas rechisha, les honoraires d’avocat, les frais d’agence et la préparation de l’appartement à la location. Le rendement net est presque toujours inférieur d’un tiers ou plus au rendement brut.
- Rendement sur fonds propres. Ce qui vous reste après les mensualités du prêt immobilier, divisé par la somme que vous avez réellement investie. Ici, le financement peut améliorer le résultat ou le dégrader, selon l’écart entre le rendement net et le taux du prêt.
À ces trois chiffres s’ajoute une quatrième composante, la valorisation du bien. Dans le nord de Tel Aviv, elle constitue en général l’essentiel du gain, mais c’est aussi la seule partie que personne ne peut garantir à l’avance. Un investisseur prudent construit son calcul de sorte que l’opération reste raisonnable même dans un scénario où les prix ne font que conserver leur valeur réelle.
Les frais d’entrée : mas rechisha, avocat, agence et préparation à la location
Sur un appartement supplémentaire, le mas rechisha s’élève aujourd’hui à 8 % sur la fraction jusqu’à 6 055 070 ₪, et à 10 % sur la fraction qui dépasse ce montant. Ces taux ont été fixés par une disposition temporaire en vigueur jusqu’à la fin de 2026 et, selon les informations publiées, ils devraient continuer à s’appliquer au début de 2027 en raison des élections. La suite n’est pas encore tranchée : quiconque signe un contrat à l’approche du changement d’année doit vérifier avec son avocat le taux applicable au jour de la signature. Le détail complet figure dans notre guide mas rechisha 2026. Il est également important de savoir qui est considéré comme propriétaire d’un logement au regard de l’impôt, car le conjoint et les enfants mineurs sont comptés ensemble. Notre guide qui est considéré comme propriétaire d’un logement traite précisément cette question.
À côté du mas rechisha, certains coûts sont faciles à oublier dans un premier calcul :
| Poste | Taux ou montant usuel | Remarque |
|---|---|---|
| Mas rechisha sur un appartement supplémentaire | 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪, 10 % sur la fraction supérieure | Selon la disposition temporaire actuelle |
| Honoraires d’avocat | En général 0,5 % à 1 % plus TVA | Fixés par négociation |
| Frais d’agence | Le plus souvent jusqu’à 2 % plus TVA | Fixés dans le mandat de l’agence |
| Expertise et assurances liées au prêt immobilier | Plusieurs milliers de shekels | La banque exige son propre expert |
| Préparation de l’appartement à la location | Selon l’état du bien | Peinture, cuisine, climatisation, réparations |
La TVA (ma’am), au taux de 18 %, s’applique aux honoraires d’avocat et aux frais d’agence. Dans un appartement neuf acheté auprès d’un promoteur, la TVA est déjà comprise dans le prix, un point à connaître lorsque l’on compare un appartement neuf et un appartement ancien.
Prêt immobilier pour un appartement d’investissement : 50 % de financement et ses effets sur le rendement
Selon les directives de la Supervision des banques, un prêt destiné à l’achat d’un appartement supplémentaire à des fins d’investissement est plafonné à 50 % de la valeur du bien, contre 75 % pour une première résidence et 70 % pour ceux qui changent de logement. La valeur retenue par la banque est la plus basse entre le prix du contrat et l’expertise. Acheter à un prix supérieur à l’expertise augmente donc l’apport personnel nécessaire. En outre, la banque examine votre capacité de remboursement à partir de vos revenus existants, et pas seulement du loyer attendu.
Le financement n’améliore le rendement sur fonds propres que lorsque le rendement net du bien dépasse le taux du prêt. Dans le nord de Tel Aviv, où le rendement net est inférieur à 2 % et où le taux de la plupart des tranches de prêt immobilier lui est supérieur, l’effet de levier joue en sens inverse : le loyer ne couvre pas les intérêts, et la différence sort de votre poche. Quiconque achète avec un prêt doit prévoir une trésorerie mensuelle négative et s’assurer de pouvoir la supporter pendant des années, y compris lorsque l’appartement reste vide. Nous avons détaillé les vérifications menées par la banque et la comparaison des offres dans notre guide l’accord de principe pour un prêt immobilier.
Investir dans un appartement à Tel Aviv en chiffres : un trois pièces à Ramat Aviv
Cet exemple est donné à titre d’illustration uniquement, et ses chiffres sont arrondis. Prenons un trois pièces dans un immeuble ancien à Ramat Aviv Gimel, acheté 3 600 000 ₪ et loué 7 500 ₪ par mois.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de l’appartement | 3 600 000 ₪ |
| Mas rechisha, 8 % | 288 000 ₪ |
| Avocat, 0,5 % plus TVA | 21 240 ₪ |
| Frais d’agence, 2 % plus TVA | 84 960 ₪ |
| Expertise et frais annexes | 5 000 ₪ |
| Préparation de l’appartement à la location | 60 000 ₪ |
| Coût total | 4 059 200 ₪ |
| Loyer annuel | 90 000 ₪ |
| Quinze jours sans locataire, entretien et assurance | 11 250 ₪ |
| Impôt au régime de 10 % | 9 000 ₪ |
| Revenu net annuel | 69 750 ₪ |
Le rendement brut est de 2,5 %, mais le rendement net rapporté au coût total est d’environ 1,72 %. L’acheteur qui paie comptant obtient donc environ 1,7 % par an, contre environ 2,8 % après impôt pour un dépôt en shekels rémunéré à 3,25 % (impôt de 15 % sur les intérêts). Pour que l’investissement dans l’appartement égale l’alternative prudente, la valeur du bien doit progresser d’environ 1,2 % par an avant impôt sur la plus value (mas shevach).
Avec un prêt immobilier de 50 %, soit 1 800 000 ₪, à un taux moyen estimé de 4,5 %, les intérêts de la première année atteignent environ 81 000 ₪, soit plus que le revenu net. La trésorerie annuelle est négative d’environ 11 250 ₪ avant même le remboursement du capital, et l’apport personnel investi s’élève à environ 2 259 200 ₪. Dans ce cas, l’appartement doit prendre environ 2 % de valeur par an pour justifier l’investissement face au dépôt. Ce n’est pas un scénario improbable dans le nord de Tel Aviv sur une décennie, mais c’est un pari sur la valorisation et non un revenu passif, et il importe de l’appeler par son nom.
Fiscalité des revenus locatifs en 2026 : les trois régimes
Le loyer d’un logement d’habitation est imposé selon l’un des trois régimes suivants, et le choix se refait chaque année fiscale :
- Le régime d’exonération. Un revenu locatif d’habitation allant jusqu’à 5 654 ₪ par mois est exonéré d’impôt. Passé ce montant, l’exonération diminue progressivement et disparaît entièrement lorsque le revenu mensuel atteint 11 308 ₪. Le plafond se calcule sur l’ensemble des loyers de tous les appartements que vous possédez. Ce régime convient donc surtout à celui qui loue un seul appartement à un loyer relativement modeste.
- Le régime de 10 %. Un impôt de 10 % sur le loyer brut, sans déduction de charges ni d’amortissement, et sans plafond. L’impôt est payé dans les 30 jours suivant la fin de l’année fiscale. Pour les appartements du nord de Tel Aviv, dont le loyer dépasse le plus souvent le plafond d’exonération, c’est le régime le plus répandu.
- Le régime ordinaire. Le revenu s’ajoute au revenu imposable et est imposé selon les tranches marginales, tandis qu’il est possible de déduire les charges, les intérêts du prêt contracté pour acheter le bien et l’amortissement de la construction. Ce régime convient surtout à ceux dont les autres revenus sont faibles ou qui supportent des frais financiers élevés.
Le choix du régime d’exonération ou de l’amortissement peut influer sur le calcul du mas shevach le jour de la vente, et les contribuables à hauts revenus doivent aussi vérifier leur assujettissement à la surtaxe (mas yesef). C’est une décision à prendre avec votre conseiller fiscal au début de l’investissement et non à la fin. Sur l’aspect pratique de la location, de la fixation du loyer jusqu’au bail conforme à la loi sur la location équitable, nous avons écrit un guide détaillé, louer un appartement dans le nord de Tel Aviv.
Appartement d’investissement dans le nord de Tel Aviv : ce qui crée la demande et ce qu’il faut vérifier
La demande locative dans le nord de la ville provient de plusieurs publics réguliers : étudiants en master et en doctorat, enseignants et chercheurs invités de l’université de Tel Aviv, familles qui souhaitent se rapprocher des écoles avant d’acheter, et Israéliens de retour au pays (toshavim chozrim). Chaque public recherche un produit différent. La première question n’est donc pas quel quartier, mais à qui l’appartement s’adresse. Un deux ou trois pièces à distance de marche de l’université vise un public, un quatre pièces avec parking et ascenseur à Neve Avivim en vise un tout autre.
Avant de faire une offre sur un appartement d’investissement, il est utile de passer en revue la liste suivante :
- Le loyer réellement pratiqué, et non celui de l’annonce. Demandez des données sur des appartements comparables loués ces derniers mois dans la même rue. Une annonce qui reste en ligne pendant des semaines signale un prix trop élevé.
- L’état de l’immeuble. Toiture, canalisations, ascenseur et état de la trésorerie du comité de l’immeuble (va’ad habayit). Dans un immeuble ancien, une grosse réparation peut effacer une ou deux années de rendement.
- La situation juridique et urbanistique. Extrait du registre foncier (nesach tabu), constructions non conformes et permis. L’ensemble des vérifications est détaillé dans notre guide les vérifications avant d’acheter un appartement.
- Le potentiel de renouvellement urbain. Un immeuble ancien sur une grande parcelle pourrait être intégré à l’avenir dans un projet de démolition et reconstruction (pinui binui). Cela peut ajouter une valeur importante, mais aussi créer des années d’incertitude et une période pendant laquelle l’appartement ne rapporte rien. Vérifiez l’état de la planification auprès de la commission de planification et de construction, et ne payez pas d’avance pour un potentiel qui n’a pas été approuvé.
- La liquidité. Un appartement standard d’une taille recherchée se vend plus vite qu’un bien atypique. Le jour où vous voudrez réaliser votre investissement, la liquidité aura une valeur.
Ceux qui envisagent d’investir hors des limites de la ville peuvent aussi étudier Ramat Hasharon, Herzliya, Ra’anana et Kfar Saba. Les prix d’entrée diffèrent, le public locataire aussi, et le calcul doit être fait séparément pour chaque ville.
Sortir de l’investissement : mas shevach et préparation de la vente
L’essentiel du gain lorsque l’on investit dans un appartement à Tel Aviv se réalise le jour de la vente, et il faut donc le calculer dès le jour de l’achat. Un appartement d’investissement ne bénéficie généralement d’aucune exonération de mas shevach, et la plus value réelle est imposée à 25 %. Le mas rechisha payé, les honoraires d’avocat, les frais d’agence et les travaux d’amélioration documentés sont reconnus comme des dépenses qui réduisent la plus value. Il est donc conseillé de conserver chaque facture dès le premier jour. L’explication complète se trouve dans notre guide mas shevach sur la vente d’un appartement en 2026.
Dans le calcul présenté plus haut, si l’appartement prend environ 2 % de valeur par an pendant dix ans, la plus value nominale avant dépenses atteint environ 790 000 ₪. Après déduction des dépenses reconnues et indexation sur l’indice des prix, l’impôt effectif est nettement plus faible, mais il reste une composante qui réduit le rendement final et qui doit figurer dans le plan dès le premier jour.
Questions fréquentes
Quel est le rendement d’un appartement d’investissement à Tel Aviv ?
Dans le nord de Tel Aviv, le rendement brut se situe en général autour de 2 % à 3 %, et après le mas rechisha, l’entretien, les mois sans locataire et l’impôt, il descend le plus souvent sous les 2 %. À titre de comparaison, l’étude de Bizportal de septembre 2026 a relevé à Herzliya un rendement moyen de 2,31 %.
Quel est le montant du mas rechisha sur un appartement d’investissement en 2026 ?
8 % sur la fraction jusqu’à 6 055 070 ₪ et 10 % sur la fraction supérieure, selon une disposition temporaire en vigueur jusqu’à la fin de 2026. Ce qui s’appliquera ensuite n’est pas encore décidé. Il est donc prudent de vérifier le taux avec votre avocat avant la signature.
Quel montant de prêt immobilier obtenir pour un appartement d’investissement ?
Jusqu’à 50 % de la valeur du bien, calculée sur le plus bas du prix du contrat et de l’expertise. La banque vérifie aussi la capacité de remboursement à partir des revenus existants.
Quel régime fiscal choisir pour les revenus locatifs ?
Lorsque le loyer total est inférieur à 5 654 ₪ par mois, le régime d’exonération est le plus souvent le meilleur. Lorsqu’il est plus élevé, le régime de 10 % est courant, et ceux qui supportent des frais financiers élevés ou dont les autres revenus sont faibles examineront le régime ordinaire. La décision doit être vérifiée avec un conseiller fiscal.
Acheter un appartement d’investissement comptant ou avec un prêt immobilier ?
Lorsque le rendement net est inférieur au taux du prêt, le financement accroît le risque et crée une trésorerie négative, et il n’est rentable que si la valeur de l’appartement augmente. L’achat comptant réduit le risque mais concentre un capital important dans un seul bien. La décision dépend de l’horizon d’investissement et de vos autres sources de revenus.
Avant de décider d’investir
Investir dans un appartement dans le nord de Tel Aviv peut se révéler une bonne décision, à condition qu’elle repose sur un calcul complet et non sur une impression. Chez RS Nadlan, nous accompagnons nos clients dans l’acquisition d’appartements d’investissement à Tel Aviv, à Ramat Hasharon, à Herzliya, à Ra’anana et à Kfar Saba, avec une spécialisation dans les quartiers du nord de Tel Aviv, en travaillant aux côtés de leurs avocats et de leurs conseillers fiscaux. Si vous envisagez un investissement, vous pouvez consulter nos biens à vendre, nous contacter ici ou appeler le 077-500-4600 (depuis l’étranger, +972 77 500 4600). Nous serons heureux d’en parler avec vous.
