בשכונת בבלי בצפון תל אביב נמכרו בשנה האחרונה 99 דירות במחיר ממוצע של כ62.3 אלף שקל למ״ר, לפי הדיווח בביזפורטל. הדירות הוותיקות ירדו לחציון של כ52.5 אלף שקל למ״ר, ירידה של כ7.5%, בעוד החדשות נסגרות בטווח שבין 53 עד 59 אלף שקל למ״ר.
שני שוקי דיור בשכונה אחת
בבלי משלבת בנייני שיכון ישנים משנות החמישים והשישים לצד מגדלים ופרויקטים חדשים עם חניה תת קרקעית ולובי, לפי הדיווח בביזפורטל. הפער בין שני סוגי הנכסים יכול להיות מרחק של עשרות מטרים בלבד, אך במחיר הוא מתבטא בהפרש של מיליוני שקלים לדירה דומה בגודלה.
בעסקאות האחרונות שתועדו נמכרו דירות חדשות בטווח של 53 עד 59 אלף שקל למ״ר, בעוד דירות ותיקות נסגרו סביב 46 עד 53 אלף שקל למ״ר. הפער במחיר למ״ר נע כיום על 10% עד 20%, אך בכסף מלא ההפרש גדול יותר כי הדירות החדשות גם גדולות יותר בממוצע.
היצע גדל והמוכרים מתפשרים
כיום מוצעות בשכונת בבלי כ88 דירות למכירה, כאשר המחירים המבוקשים עליהן משקפים נקודת פתיחה למשא ומתן ולא בהכרח את מחיר הסגירה הסופי. ברחובות המרכזיים בשכונה מבוקשים סכומים של מיליוני שקלים עבור דירות בגדלים משתנים, כפי שעולה מהדיווח בביזפורטל.
הורדות מחיר גלויות במודעות מעידות על שינוי מגמה, כאשר מוכרים שהציבו מחיר גבוה נאלצים כעת להתפשר כדי למשוך קונים. מגמה זו עקבית עם הירידה בחציון מחיר המ״ר בדירות היד השנייה שנרשמה בשנה האחרונה בשכונה.
פער גם בשוק השכירות
שוק השכירות בבבלי מפוצל באופן דומה לשוק המכירה: דירות בבניינים ישנים מושכרות במחירים נמוכים משמעותית מדירות דומות בגודלן במגדלים החדשים. הפער נובע מהבדלים באיכות הבנייה, קיום ממ״ד, חניה ותשתיות משותפות בין שני סוגי המבנים.
התשואה השנתית מהשכרה בשכונה עומדת על כ1.9% בלבד, נתון נמוך יחסית המשקף מחירי רכישה גבוהים לעומת דמי השכירות. מצב זה אופייני לשכונות מבוקשות בצפון תל אביב שבהן הביקוש למגורים גבוה אך התשואה להשקעה מוגבלת יחסית.
מיקום מבוקש עם אתגרי תנועה
מיקומה של בבלי בין פארק הירקון והספורטק לבין מתחם הבורסה הוא אחד מגורמי המשיכה המרכזיים שלה, לצד נגישות מהירה לדרך נמיר ולאיילון. הקרבה לצירי תנועה ראשיים אלה היא גם מקור לרעש ולעומסי תנועה בשולי השכונה.
בבנייני השיכון הוותיקים החניה מוגבלת והרחובות לא תוכננו לכמות הרכבים הנוכחית, מה שמעיב על חוויית המגורים. במקביל, תהליכי התחדשות עירונית בשכונה צפויים בהדרגה לשנות את התמהיל ולהוסיף היצע של דירות חדשות לשוק.
מה זה אומר לקונים ולמוכרים
למי ששוקל לקנות או למכור דירה בבבלי כדאי לבחון בקפידה את הפער בין מחיר מבוקש למחיר סגירה בפועל, ולבדוק האם הנכס שייך לשוק הישן או לפרויקטים החדשים באזור.
באדיבות ביזפורטל · לכתבה המקורית
הכתבה מתפרסמת במסגרת סקירות השוק וההזדמנויות של RS נדל"ן. מחפשים נכס למכירה בצפון תל אביב או ברמת השרון?
ט.ל.ח. הסקירה נערכה על בסיס פרסומים פומביים בעיתונות הכלכלית ובאתרי נדל"ן, כפי שהופיעו במקורות המצוטטים במועד הפרסום. הנתונים, הסכומים והמחירים המופיעים בה הם באחריות המקורות בלבד; RS נדל"ן לא בדקה אותם באופן עצמאי, אינה מתחייבת לנכונותם, לדיוקם או לעדכניותם, ואינה נושאת באחריות לכל נזק או הפסד שייגרמו מהסתמכות עליהם. האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי, כלכלי, שמאי או השקעתי, ואינו הצעה או המלצה לביצוע עסקה. לפני כל החלטה יש לאמת את הנתונים מול המקור ולהיוועץ באנשי מקצוע.
