שכונת נווה שאנן בחיפה נמצאת בעיצומו של גל התחדשות עירונית עם 85 פרויקטים בשלבים שונים, אך מחירי הדירות בה ירדו בכ 2.4% בשנה ומספר העסקאות צנח בכ 9%, בזמן שבעיר כולה המגמה הפוכה.
ירידת מחירים מול גל התחדשות
לפי נתוני מדלן שריכז מרכז הנדל"ן, המחיר הממוצע לדירה בנווה שאנן ירד בכ 2.4% בין המחצית הראשונה של 2025 לזו של 2026, ירידה חדה בהרבה מזו שנרשמה בחיפה כולה, שעמדה על כ 0.27% בלבד. גם מספר העסקאות בשכונה ירד מ 99 ל 90, ירידה של כ 9%, כאשר רוב העסקאות היו בדירות יד שנייה.
בעיר חיפה כולה נרשמה מגמה הפוכה לחלוטין, עם עלייה של כ 19% במספר העסקאות, מ 1,877 ל 2,234. הפער בין נווה שאנן לשאר העיר ממחיש כיצד שכונה שנמצאת בעיצומו של תהליך פינוי בינוי נרחב יכולה לחוות דווקא האטה בביקושים, תופעה שעשויה לנבוע מחוסר ודאות זמני בקרב רוכשים הממתינים להתקדמות הפרויקטים.
פערי מחירים בין גדלי דירות
בדירות 3 חדרים יד שנייה נרשמה ירידה של כ 3.2% במחיר הממוצע בשכונה, בעוד שבעיר כולה המחיר עלה בכ 3.2%. גם לאחר הירידה, דירת 3 חדרים בנווה שאנן עדיין יקרה בכ 113 אלף שקל מהממוצע העירוני, מה שמעיד על כך שהשכונה עדיין נחשבת מבוקשת יחסית בפלח דיור זה.
בדירות 4 חדרים התמונה הפוכה: המחיר בשכונה ירד בכ 1.6%, בזמן שבעיר כולה הוא טיפס בכ 3.7%, כך שהפער בין השכונה לממוצע העירוני הגיע לכ 226 אלף שקל. בבנייה החדשה דווקא נרשמו עסקאות גבוהות יותר, בהן דירת 5 חדרים שנמכרה בכ 3.26 מיליון שקל ואחרת בכ 3.66 מיליון שקל.
היקף הבנייה העתידית
בשכונה פועלים כיום 27 יזמים, לא כולל יזמות פרטית, עם כ 300 דירות בבנייה ועוד 833 בתכנון, כך שמדובר בסך הכול בכ 1,133 דירות. מעבר לכך, תוכניות שכבר אושרו מאפשרות עוד 541 דירות, ותוכניות בהליכי קידום כוללות כ 2,680 דירות נוספות, היקף שמעיד על שינוי דמוגרפי משמעותי צפוי.
לפי ההערכות, מספר הדירות בשכונה עשוי לגדול מ 7,618 ב 2025 לכ 11 אלף עד 2040, ואוכלוסיית השכונה צפויה לגדול מכ 19,112 תושבים ב 2024 לכ 27,500 ב 2035. תהליך כזה, הטיפוסי לפרויקטי התחדשות עירונית רחבי היקף, כולל לרוב שנים של אי ודאות לפני שהבנייה בפועל מורגשת בשוק.
מה זה אומר לקונים ולמוכרים
למי שבוחן רכישה או מכירה בנווה שאנן, הפער בין היקף הפרויקטים לירידת המחירים מחייב בחינה זהירה של מחירי שוק מול ציפיות עתידיות, מגמה שרלוונטית גם למי שעוקב אחר שוק הנדל"ן בתל אביב ומחירי דירות באזורים בתהליכי התחדשות.
באדיבות HKN חיפה והקריות · לכתבה המקורית
הכתבה מתפרסמת במסגרת סקירות השוק וההזדמנויות של RS נדל"ן. מחפשים נכס למכירה בצפון תל אביב או ברמת השרון?
ט.ל.ח. הסקירה נערכה על בסיס פרסומים פומביים בעיתונות הכלכלית ובאתרי נדל"ן, כפי שהופיעו במקורות המצוטטים במועד הפרסום. הנתונים, הסכומים והמחירים המופיעים בה הם באחריות המקורות בלבד; RS נדל"ן לא בדקה אותם באופן עצמאי, אינה מתחייבת לנכונותם, לדיוקם או לעדכניותם, ואינה נושאת באחריות לכל נזק או הפסד שייגרמו מהסתמכות עליהם. האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי, כלכלי, שמאי או השקעתי, ואינו הצעה או המלצה לביצוע עסקה. לפני כל החלטה יש לאמת את הנתונים מול המקור ולהיוועץ באנשי מקצוע.
