מגמות חדשות בהתחדשות עירונית: צניחה בבקשות להיתר בתל אביב וירושלים לצד זינוק בחיפה וחולון

בדיקה שערכה מחלקת המחקר של אתר מדלן, לפי ynet, העלתה כי בשמונה ערים מרכזיות בישראל צנח במחצית הראשונה של 2026 היקף יחידות הדיור בבקשות להיתר בהתחדשות עירונית בשיעור של 51% לעומת התקופה המקבילה ב2025, כאשר המגמה בין הערים שונה מאוד.

צניחה בתל אביב ובירושלים

לפי הנתונים שמסר ynet מתוך בדיקת מדלן, בתל אביב ירדה תוספת יחידות הדיור בבקשות להיתר מרמה של 5,775 יחידות במחצית הראשונה של 2025 לרמה של 998 יחידות בלבד במחצית המקבילה של 2026, ירידה חדה של 83%. בירושלים נרשמה ירידה של 70%, מרמה של 2,809 יחידות לרמה של 849 יחידות באותה תקופה.

גם ברמת גן נרשמה ירידה בהיקף הבקשות, מרמה של 260 יחידות לרמה של 143 יחידות, ירידה של 45%, בעוד שבהרצליה ובראשון לציון הירידה הייתה מתונה יותר, בשיעורים של 7% ו4% בהתאמה. מגמה זו עשויה להעיד על האטה בפרויקטים חדשים של התחדשות עירונית בערים שבהן כבר פעלו מיזמים רבים בשנים האחרונות.

זינוק בחיפה ובחולון

בניגוד למגמה בתל אביב ובירושלים, בחיפה זינקה תוספת יחידות הדיור בבקשות להיתר מרמה של 285 יחידות לרמה של 1,609 יחידות, עלייה של 465%. בחולון נרשם זינוק של 317%, מרמה של 201 יחידות לרמה של 839 יחידות, ואילו ברעננה עלה המספר מרמה של 50 יחידות לרמה של 93 יחידות, עלייה של 86%. נתונים אלה לקוחים מתוך בדיקה שבוצעה לקראת כנס ייעודי לתחום ההתחדשות העירונית.

הזינוק בערים אלה עשוי לנבוע מהיצע נמוך יחסית של דירות לא מכורות, מה שמעודד יזמים וקבלנים לקדם פרויקטים חדשים של פינוי בינוי ותמ״א 38 במקומות שבהם הביקוש עדיין קיים. מגמה כזו עשויה לשנות בהדרגה את מפת ההתחדשות העירונית בישראל ולהעביר פעילות לערים פריפריאליות יותר.

רקע: מלאי דירות ותמ״א 38 שפוקעת

לפי ynet, בערים שבהן ירד היקף ההיתרים, כמו תל אביב וירושלים, נמצא גם מלאי גדול יחסית של דירות חדשות שטרם נמכרו על ידי קבלנים. מלאי כזה מקשה על מכירת דירות חדשות ועלול להוביל לירידות מחירים, מה שמביא חלק מהיזמים לעכב או לבחון מחדש פרויקטים חדשים.

לצד זאת, עלייה בתשומות הבנייה ופקיעתה של תמ״א 38 בטרם אושרו ברוב הרשויות תוכניות חלופיות תורמות גם הן לירידה בהיקף הבקשות להיתר בחלק מהערים. ככלל, פינוי בינוי ותמ״א 38 הם הליכים ארוכים שתלויים בהסכמת דיירים, באישורי ועדות תכנון ובמימון שמשפיע ישירות על קצב ההתקדמות.

מה זה אומר לקונים ולמוכרים

למי ששוקל לקנות או למכור נכס בצפון תל אביב ובסביבתה, הנתונים מרמזים כי קצב הוספת ההיצע החדש מהתחדשות עירונית עשוי להאט באזורים מבוקשים, בעוד שבערים אחרות ההיצע דווקא גדל, מה שיכול להשפיע על שוק הנדל״ן בתל אביב בטווח הבינוני.

באדיבות ynet · לכתבה המקורית