חברת חג'ג' לא עמדה בתנאי הסף שקבע הבנק המלווה לפרויקט בבלי, ולכן הסכם הליווי נפתח מחדש עם תנאים חדשים. הבנק הגדיל את המימון אך דרש הון עצמי נוסף ורף מחמיר יותר להמשך.
התנאים שהבנק קבע
לפי הדיווח בכלכליסט, על מנת שיתרת האשראי בפרויקט בבלי תיפתח במלואה, היה על חג'ג' להציג היקף מכירות שלא הושג בפועל. למרות שהחברה חתמה על הסכמי מכירה בהיקף גבוה יותר, חלק ניכר מהם לא נחשב לצורך בחינת עמידה בתנאי המימון של הבנק.
הסיבה לכך היא שחלק גדול מההסכמים כללו עילת ביטול, או שהרוכשים העבירו רק חלק קטן ממחיר הדירה. מצב זה הציב את חג'ג' מתחת לרף שקבע הבנק, והוביל לפתיחה מחדש של הסכם הליווי ולקביעת תנאים חדשים להמשך הפרויקט.
הסיבה הטכנית לעיכוב
לפי הדיווח, עילת הביטול בהסכמים נובעת מהיתר בנייה מתוקן שהחברה הגישה לעירייה וטרם אושר, הכולל בעיקר תוספת של שטחי ממ'דים לפרויקט. כל עוד ההיתר לא התקבל, לחלק מהרוכשים נשמרת זכות לבטל את ההסכם, מה שמקשה על החברה להציג מכירות ודאיות מול הבנק.
מדובר בתופעה מוכרת בפרויקטים בשלבי בנייה מוקדמים, שבהם שינויים תכנוניים יוצרים חוסר ודאות זמני גם כאשר יש ביקוש ממשי לדירות. הבנק נתן לחג'ג' ארכה לקבלת ההיתר עד סוף שנת 2026, כך שהעיכוב נחשב בשלב זה זמני ולא מהותי.
התגובה של הבנק
לפי הדיווח בכלכליסט, הבנק בחר שלא להקשיח את עמדתו עד כדי עצירת הפרויקט, והעניק לחג'ג' אשראי נוסף, כך שסך הליווי גדל. במקביל נדרשה החברה להזרים הון עצמי נוסף לפרויקט, כתנאי לקבלת המימון המוגדל.
הצעד משקף איזון בין המשך תמיכה בפרויקט לבין זהירות מוגברת של הבנק, על רקע החשש מהיקף המכירות המותנות. בפועל, הבנק מאותת לחג'ג' כי עליה להאט את קצב המכירות המבוססות על מבצעי מימון עד להסרת אי הוודאות סביב ההיתר.
ההקשר הרחב יותר בשוק
הסיפור של פרויקט בבלי ממחיש מגמה רחבה יותר בשוק הנדל'ן, שבה מכירות שנסגרות באמצעות מבצעי מימון אגרסיביים אינן תמיד נחשבות ליציבות דיין מבחינת הבנקים המלווים. בפרויקטי יוקרה בצפון תל אביב, ובפרט באזורים כמו בבלי, הרגישות לכך גבוהה במיוחד בשל ההיקפים הכספיים הגדולים.
ההאטה הכללית שעליה מדווח כלכליסט מובילה בנקים להציב רף מחמיר יותר לפני פתיחת מימון מלא, גם כשמדובר בחברות יזמיות ותיקות ובפרויקטים מבוקשים. בהמשך צפוי שהתנהלות דומה תישנה גם בפרויקטים אחרים באזורי הביקוש של תל אביב.
מה זה אומר לקונים ולמוכרים
למי שבוחן רכישה או מכירה של דירה בפרויקט בתהליך בנייה בצפון תל אביב, הסיפור ממחיש את החשיבות של בדיקת מצב ההיתרים וההסכמים מול הבנק המלווה לפני חתימה על עסקה.
באדיבות כלכליסט · לכתבה המקורית
הכתבה מתפרסמת במסגרת סקירות השוק וההזדמנויות של RS נדל"ן. מחפשים נכס למכירה בצפון תל אביב או ברמת השרון?
ט.ל.ח. הסקירה נערכה על בסיס פרסומים פומביים בעיתונות הכלכלית ובאתרי נדל"ן, כפי שהופיעו במקורות המצוטטים במועד הפרסום. הנתונים, הסכומים והמחירים המופיעים בה הם באחריות המקורות בלבד; RS נדל"ן לא בדקה אותם באופן עצמאי, אינה מתחייבת לנכונותם, לדיוקם או לעדכניותם, ואינה נושאת באחריות לכל נזק או הפסד שייגרמו מהסתמכות עליהם. האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי, כלכלי, שמאי או השקעתי, ואינו הצעה או המלצה לביצוע עסקה. לפני כל החלטה יש לאמת את הנתונים מול המקור ולהיוועץ באנשי מקצוע.
