"שכונת גבעת הרצל בתל אביב נהפכת מאזור תעשייה למתחם מגורים, יש משהו נחמד בכך שהיא 'בין לבין׳"

שכונת גבעת הרצל, הממוקמת בין קיבוץ גלויות לדרך שלמה דרומית לפלורנטין, הופכת בהדרגה משכונת תעשייה ומוסכים לאזור מגורים מבוקש. לפי דה מרקר, התהליך מלווה בעליית מחירים ובשינוי אופי הבנייה, לצד פערים בשירות העירוני השוטף.

מאזור תעשייה לשכונת מגורים

תהליכי שינוי ייעוד קרקע באזורים שהיו תעשייתיים נפוצים בערים ותיקות כמו תל אביב, שבהן שטחי מלאכה ומסחר ישנים הופכים לאזורי מגורים מבוקשים ככל שהביקוש לדיור גדל והמרחב הזמין מצטמצם. תהליך כזה דורש לרוב שינויי תב״ע, השקעה בתשתיות ציבוריות ושדרוג סביבתי מתמשך לאורך שנים.

בשכונות כאלה נוצר לעיתים מזג מיוחד של ״בין לבין״, שבו לצד מבנים ישנים שהוסבו קמים בנייני מגורים חדשים וחללי סטודיו. שילוב כזה מושך אוכלוסייה צעירה המחפשת אופי אורבני ייחודי, לצד משקיעים המזהים פוטנציאל לעליית ערך בטווח הארוך.

מה משפיע על קצב ההתפתחות

קצב השינוי בשכונה כזו תלוי במידה רבה בהשקעת העירייה בתשתיות, ברחובות, בתאורה ובניקיון, כמו גם בפתיחת עסקים ומסחר מקומי. שיפור בתחבורה הציבורית מהווה גורם מרכזי נוסף המושך תושבים חדשים ומעלה את כדאיות המגורים באזור כולו.

עם זאת, שינוי אופי שכונה אינו מתרחש באופן אחיד, ולעיתים השירות העירוני השוטף, כמו ניקיון ותחזוקה, מפגר אחרי קצב הבנייה והשדרוג הפיזי. פער כזה יוצר חוויית מגורים מעורבת עבור התושבים הוותיקים והחדשים כאחד, ומשפיע על תדמית השכונה.

השפעה רחבה על שוק הנדל״ן בתל אביב

שכונות עוברות שינוי כאלה משפיעות בהדרגה גם על שוק הנדל״ן בתל אביב בכללותו, שכן עליית מחירים באזורים פריפריאליים יחסית למרכז העיר מצמצמת פערי מחיר ומושכת קונים שמחפשים אלטרנטיבה למרכזי הביקוש המסורתיים כמו אזורי מגורים יוקרתיים יותר.

ככל ששכונה כזו ממשיכה להתפתח, ייתכן שתימשך גם עלייה בביקוש להשקעות באזור, במקביל להמשך השקעות עירוניות בתשתיות ושירותים. התפתחות מאוזנת תלויה בשילוב בין בנייה חדשה לבין שימור האופי הייחודי של השכונה.

מה זה אומר לקונים ולמוכרים

למי ששוקל לרכוש או למכור נכס באזורים עוברי שינוי כאלה, חשוב לבחון את קצב ההתקדמות התכנונית, רמת השירות העירוני בפועל, ולא רק את הפוטנציאל התיאורטי לעליית ערך.

באדיבות דה מרקר · לכתבה המקורית