משפרי דיור: למכור קודם או לקנות קודם

משפרי דיור עומדים מול שאלה אחת שקובעת כמעט את כל השאר: למכור קודם את הדירה הקיימת, או לקנות קודם את הדירה הבאה. כל דרך פותרת בעיה אחת ויוצרת בעיה אחרת. מכירה קודם נותנת ודאות לגבי ההון העצמי, אבל מחייבת לדעת לאן עוברים. קנייה קודם מבטיחה את הדירה שרציתם, אבל יוצרת תקופה של שתי דירות, מימון ביניים ושעון שמתקתק מול רשות המסים. במדריך הזה נפרק את שתי הדרכים, נסביר מה זו הלוואת גישור ואיך מתאמים עסקת גב אל גב, נעבור על חלונות הזמן שקובעים את המיסוי ונחשב תרחיש מלא של משפחה שעוברת לדירה גדולה יותר.

משפרי דיור: שתי הדרכים ומה כל אחת דורשת

אין דרך נכונה אחת. ההחלטה תלויה בשלושה דברים: כמה ההון העצמי שלכם תלוי בתמורה מהדירה הקיימת, כמה קל למצוא את הדירה הבאה באזור שבחרתם, ובאיזו מהירות הדירה שלכם צפויה להימכר.

למכור קודם: ודאות, ופינוי ארוך במקום שתי הובלות

מי שמוכר קודם יודע בדיוק כמה כסף יעמוד לרשותו, ונכנס למשא ומתן על הדירה הבאה כקונה עם הון זמין. יש לכך גם יתרון שפחות מדברים עליו: אם במועד הרכישה כבר אין לכם דירה, תסווגו מול הבנק כרוכשי דירה יחידה עם עד 75% מימון, ומס הרכישה יחושב לפי מדרגות דירה יחידה בלי תלות בלוח זמנים.

הקושי הוא המעבר. כדי לא להיתקע בלי בית, משפרי דיור שמוכרים קודם מנהלים בדרך כלל את מועד הפינוי:

• פינוי ארוך. מסכמים עם הקונה מסירה בעוד שישה עד תשעה חודשים ואף יותר. קונים רבים, במיוחד כאלה שבעצמם מוכרים דירה, מעדיפים זאת. מנגד, פינוי ארוך עשוי לצמצם את מעגל הקונים ולהשפיע על המחיר.
• שכירות חוזרת. הקונה מקבל את הדירה ומשכיר אותה למוכר לתקופה קצרה. זה דורש הסכם נפרד וברור.
• שכירות ביניים. עוברים לדירה שכורה עד שמוצאים. זה עולה שכירות ושתי הובלות, אבל מאפשר לחפש בלי לחץ.

מי שמתכנן למכור קודם צריך להתחיל מתמחור נכון. הערכת שווי מקצועית לפני היציאה לשוק עוזרת לקבוע מחיר שיביא קונה רציני בזמן שמתאים ללוח הזמנים שלכם.

לקנות קודם: הלוואת גישור ועלותה

מי שקונה קודם צריך לשלם את התשלומים הראשונים על הדירה החדשה לפני שקיבל כסף מהמכירה. את הפער מגשרים בכמה דרכים:

• הלוואת גישור בבלון או בבולט. הלוואה לתקופה קצרה, שבה משלמים רק ריבית או לא משלמים כלל עד הפירעון, ואת הקרן מחזירים מכספי המכירה.
• הלוואה בשעבוד הדירה הקיימת. הלוואה לכל מטרה על בסיס הדירה שבבעלותכם, בתנאים ובשיעורי המימון שבנק ישראל מתיר להלוואות כאלה.
• לוח תשלומים מותאם. משא ומתן עם המוכר על תשלום ראשון קטן ותשלומים גדולים יותר בהמשך, בהתאמה למועד שבו צפוי להגיע הכסף מהמכירה.

שיעור המימון לדירה החדשה כמשפרי דיור הוא עד 70%, בתנאי שאתם מצהירים שתמכרו את הדירה הקיימת. בפועל, הבנק בוחן גם את יכולת ההחזר שלכם בתקופה שבה יש שתי הלוואות, ויחס ההחזר להכנסה מוגבל. הלוואת גישור היא לא רק עלות ריבית, היא גם התחייבות שצריך לעמוד בה אם המכירה מתעכבת או נסגרת במחיר נמוך מהצפוי.

עסקת גב אל גב: איך מתאמים תשלומים

הדרך המקובלת לצמצם את מימון הביניים היא לתאם את שתי העסקאות כך שהכסף מהמכירה משמש לתשלום על הקנייה. מה שצריך לתאם:

1. לוחות התשלומים. כל תשלום שמקבלים מהקונה של הדירה הישנה צריך להגיע לפני התשלום המקביל למוכר של הדירה החדשה, עם מרווח של כמה שבועות.
2. המשכנתא הקיימת. אם יש משכנתא על הדירה הנמכרת, חלק מהתשלומים של הקונה ילכו קודם לסילוק שלה. הסדר, העמלות ומכתב הכוונות מהבנק מוסברים במאמר מכירת דירה עם משכנתא. אפשרות נוספת היא לגרור את המשכנתא לדירה החדשה.
3. מועדי מסירה. מסירת הדירה הישנה צריכה להיות אחרי קבלת המפתח לחדשה, או לפחות באותו שבוע.
4. הסכמי המכר. סעיפי התשלום, ההצמדה והפיצוי המוסכם בשני ההסכמים צריכים להתאים זה לזה. מה לבדוק בכל סעיף מוסבר במאמר הסכם מכר דירה.

החולשה של עסקת גב אל גב היא התלות: קונה של הדירה הישנה שמאחר בתשלום מעכב אתכם מול המוכר של הדירה החדשה. לכן כדאי לבנות מרווח ביטחון, למשל מסגרת אשראי זמינה לתקופה קצרה, ולא לתכנן על תאריכים צמודים.

חלונות הזמן במיסוי: מה בדיוק קובע את המועד

משפרי דיור שקונים קודם נהנים משתי הקלות, ושתיהן מותנות במכירת הדירה הישנה בתוך פרק זמן:

• מס רכישה. הדירה החדשה מחויבת לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שהישנה נמכרת בתוך התקופה.
• מס שבח. הדירה הישנה נחשבת דירה יחידה לעניין הפטור, גם כשיש בבעלותכם דירה חלופית שנרכשה בתוך התקופה שלפני המכירה.

אורך התקופה תלוי במועד שבו רכשתם את הדירה החלופית:

• רכישה מ 1 ביוני 2025 ואילך: 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
• רכישה בין 1 ביוני 2023 ל 31 במאי 2025: 18 חודשים, לפי הוראת שעה שפקעה.
• רכישה מקבלן: לעניין מס רכישה ניתן למכור עד 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה, אם מועד זה מאוחר מסוף התקופה הרגילה.
• הארכה בשנת 2026: בשל המצב הביטחוני הוארכו בשלושה חודשים מועדים שחלו בין 28 בפברואר ל 31 במאי 2026.

שתי נקודות שנוטים לפספס. ראשית, "מכירה" היא חתימה על הסכם מכר, לא מסירת מפתח. שנית, אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן, רשות המסים גובה את ההפרש עד מדרגות דירה נוספת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, והפטור ממס שבח על הדירה הישנה עלול להיפגע. את תנאי הפטור עצמם ואת תקרת השווי פירטנו במאמר מס שבח במכירת דירה, ואת המדרגות במאמר מס רכישה 2026. מאחר שהכללים השתנו כמה פעמים בשלוש השנים האחרונות, את התקופה שחלה עליכם בודקים עם עורך הדין לפני החתימה על הדירה החדשה.

תרחיש מספרי: מעבר מרמת אביב ג׳ לדירה גדולה יותר

הדוגמה להמחשה בלבד, והמספרים בה הם הנחות לצורך החישוב. משפחה גרה בדירת ארבעה חדרים ב רמת אביב ג׳ ששווייה מוערך ב 4,200,000 ש״ח, ויתרת המשכנתא עליה 600,000 ש״ח. היא רוצה לקנות דירת חמישה חדרים ב 5,600,000 ש״ח. עלויות המכירה, כולל עורך דין ותיווך, מוערכות ב 100,000 ש״ח.

אפשרות א: מוכרים קודם

• הון נטו מהמכירה: 4,200,000 פחות 600,000 פחות 100,000, כלומר 3,500,000 ש״ח.
• משכנתא נדרשת לדירה החדשה: כ 2,100,000 ש״ח, שיעור מימון של כ 38%, הרבה מתחת לתקרה. מס הרכישה והעלויות הנלוות משולמים מחסכונות נוספים, כי הבנק אינו מממן אותם.
• מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה: כ 175,500 ש״ח.
• עלות נוספת: אם אין פינוי ארוך, כמה חודשי שכירות ביניים והובלה כפולה.

אפשרות ב: קונים קודם

• עד המכירה צריך לגשר על כ 3,500,000 ש״ח. נניח הלוואת גישור בריבית של 5.5% לשמונה חודשים: עלות ריבית של כ 128,000 ש״ח.
• אם הדירה הישנה נמכרת ב 5% פחות מהמשוער, ההון העצמי קטן ב 210,000 ש״ח, ואת הפער צריך לממן במשכנתא גדולה יותר.
• אם המכירה לא נחתמת בתוך חלון הזמן, מס הרכישה על הדירה החדשה יחושב כדירה נוספת: 8% על 5,600,000 ש״ח, כלומר 448,000 ש״ח, תוספת של כ 272,500 ש״ח מעבר לחישוב כדירה יחידה, ועוד הפרשי הצמדה וריבית.

המספרים מראים למה קנייה קודם מתאימה בעיקר למי שהדירה שלו צפויה להימכר מהר, או למי שיש לו הון שאינו תלוי במכירה. בשוק שבו הדירות נמכרות לאט יותר, הסיכון אינו רק עלות הגישור, אלא השילוב של מחיר מכירה נמוך מהצפוי ושעון המס.

איך בונים לוח זמנים למעבר

1. לפני הכל: הערכת שווי לדירה הקיימת, בדיקת יתרת המשכנתא ועמלת הפירעון, ואישור עקרוני מהבנק לשני התרחישים.
2. החלטה על הסדר: לפי מהירות המכירה הצפויה באזור שלכם ולפי ההיצע באזור שאליו אתם עוברים.
3. אם מוכרים קודם: לצאת לשוק עם תנאי פינוי ברורים, ובמקביל להתחיל לחפש. כדאי לדעת מראש באילו שכונות ובאיזה טווח מחיר אתם מחפשים, למשל ב שכונות צפון תל אביב.
4. אם קונים קודם: לחתום על לוח תשלומים שמשאיר זמן למכירה, לסגור את מימון הגישור לפני החתימה, ולהוציא את הדירה הישנה לשוק מיד.
5. שבועיים לפני כל תשלום: לוודא שהכסף מהעסקה השנייה הגיע או שהמימון זמין.
6. לאורך כל הדרך: לסמן ביומן את סוף חלון הזמן במיסוי, עם מרווח של כמה חודשים.

אם אתם מתכננים למכור, אפשר לקרוא איך אנחנו מלווים בעלי נכסים שרוצים למכור.

שאלות נפוצות

לפני שמחליטים על הסדר

המעבר בין דירות הוא שתי עסקאות שצריכות לעבוד כמו עסקה אחת. מי שמתכנן את הסדר, את המימון ואת לוח הזמנים מראש מצמצם את רוב הסיכונים. אם תרצו לבחון את שני התרחישים על הדירה שלכם ועל השוק באזור, נשמח לעזור. אפשר ליצור איתנו קשר או להתקשר ל 077-500-4600.

המידע במאמר הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי, פיננסי או מיסויי. כל מעבר צריך להיבדק על ידי עורך דין, יועץ מס ויועץ משכנתאות לפי הנסיבות.