Ramat Aviv Guimel a enregistré sur l’année écoulée une baisse de prix de 9 % à 10 %. Le prix moyen dans le quartier se situe aujourd’hui entre 51 000 et 53 000 shekels le m², un quatre pièces se conclut autour de 4,2 à 4,4 millions de shekels, et un cinq pièces atteint environ 5,8 millions de shekels, parfois davantage. C’est un quartier dans lequel nous travaillons au quotidien, et il vaut donc la peine de préciser ce que ces chiffres signifient concrètement.
Ce qui s’est réellement passé sur les prix
Après des années de hausse continue à Ramat Aviv Guimel, l’année écoulée a changé de direction. Ce recul d’environ 10 % s’inscrit dans une correction générale qui touche tout Tel Aviv : sur les trois dernières années, les appartements de seconde main de la ville ont perdu en moyenne près de 20 % par rapport aux sommets de 2022 et 2023.
Il faut comprendre que cette baisse ne signifie pas que le quartier s’est affaibli. L’offre y reste limitée, la réputation est établie, et la demande des familles qui veulent rester à Tel Aviv dans un environnement calme n’a pas disparu. Ce qui a changé, c’est la capacité des acquéreurs à payer.
Pourquoi maintenant
L’environnement de taux et le renchérissement du coût du financement ont réduit le nombre d’acquéreurs capables de conclure une opération à ces niveaux de prix. Quand un quatre pièces se situe autour de 4,4 millions de shekels et un cinq pièces autour de 5,8 millions, celui qui n’arrive pas avec un apport élevé a du mal à finaliser l’achat.
Le résultat se lit à la fois dans le nombre de transactions et dans le prix que les vendeurs parviennent à obtenir. Le marché est lent, et le rapport de force à la table de négociation est passé du côté des acquéreurs.
Ce que cela signifie pour qui achète dans le quartier
C’est une période où la négociation a un vrai poids. Celui qui arrive préparé, avec un financement en place et une bonne compréhension de la fourchette de prix réelle dans la rue où se trouve le bien, peut conclure à des conditions qui n’étaient pas possibles dans un marché porteur.
Il faut garder en tête que Ramat Aviv Guimel n’est pas un quartier homogène. On y trouve des immeubles anciens datant des années 1980 à côté de programmes neufs, et l’écart entre ces deux produits est important. Un prix moyen à l’échelle du quartier est un point de départ, pas la valorisation d’un appartement précis.
Ce que cela signifie pour qui vend
Un prix demandé fixé d’après des transactions de 2022 ne se conclura pas aujourd’hui. Les vendeurs qui réussissent dans ce marché sont ceux qui se positionnent sur les dernières transactions de leur rue, présentent un bien dont l’état justifie le prix, et abordent la négociation avec une attente réaliste.
Un appartement qui reste de longs mois à un prix trop élevé perd l’intérêt du marché, et finit par se vendre moins cher qu’il ne l’aurait fait avec un positionnement juste dès le départ. On peut commencer par une vérification rapide avec notre calculateur d’estimation de valeur, puis poursuivre par un échange sur la fourchette de prix réelle.
Un mot de prudence sur les moyennes
Quand le nombre de transactions dans un quartier est faible, une seule opération atypique, sur un bien grand ou particulièrement rénové, déplace la moyenne. C’est pourquoi nous ne travaillons pas avec un chiffre unique par quartier, mais avec les transactions à l’échelle de la rue et de l’immeuble, et avec l’écart entre un appartement qui dispose d’un ascenseur et d’un parking et un appartement qui n’en a pas.
Source : Bizportal · lire l’article original
Cette analyse fait partie des Analyses de marché et opportunités immobilières de RS Nadlan.
