בשבועות האחרונים התפרסמו כמה נתונים ואירועים שמשרטטים תמונה מורכבת של מדיניות התכנון בישראל, מהיקף בקשות ההיתר להתחדשות עירונית ועד החלטות ועדות ערר שמעכבות פרויקטים מוכרים. עבור מי שבוחן רכישה, מכירה או השקעה בצפון תל אביב וברמת השרון, חשוב להבין את המגמות הללו לא כידיעה חולפת אלא ככלי לקבלת החלטות.
מה קרה ומה השתנה
בדיקה שערכה מחלקת המחקר של אתר מדלן העלתה כי בשמונה ערים מרכזיות צנח במחצית הראשונה של 2026 היקף יחידות הדיור בבקשות להיתר בהתחדשות עירונית בשיעור של 51% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בתל אביב הירידה הייתה החדה מכולן, מרמה של 5,775 יחידות במחצית הראשונה של 2025 לכ-998 יחידות בלבד במחצית המקבילה של 2026, ירידה של 83%.
לעומת זאת, בערים כמו חיפה וחולון נרשם זינוק משמעותי בהיקף הבקשות, מגמה המיוחסת בין היתר להיצע נמוך יחסית של דירות לא מכורות שם, בניגוד לתל אביב וירושלים שבהן מלאי הדירות החדשות גדול יותר ומכביד על קצב הפרויקטים החדשים. בנוסף, פקיעתה של תמ״א 38 ברוב הרשויות, לצד עלייה בתשומות הבנייה, תורמות גם הן לשינוי בקצב ההיתרים.
איך זה עובד בפועל: ועדות, תקנים ותוכניות מטרו
תהליך קידום פרויקט בנייה עובר כמה שלבים מוסדיים, מהוועדה המקומית ועד הוועדה המחוזית, ולעיתים גם ועדת ערר שבוחנת החלטות קודמות. דוגמה בולטת היא ביטול אישור הוועדה המקומית הרצליה לתוכנית מתחם רובין של חברת אקרו, הכוללת שני מגדלים ו-180 יחידות דיור, לאחר שוועדת הערר המחוזית קבעה כי לא נערך דיון נפרד ומעמיק בהתאמת התוכנית לתמ״א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב המטרו.
ההחלטה נחשבת תקדימית לתוכניות נוספות במרחבי השפעה של קווי מטרו מתוכננים, וקובעת כי בדיקת ההתאמה לתמ״א אינה יכולה להיעשות רק אגב דיון בהתנגדויות, אלא מחייבת הליך עצמאי. במקביל, תוכניות אחרות משלבות דרישות שימור מבנים היסטוריים כתנאי לקידום בנייה חדשה, כפי שנראה בתוכנית למגדל תעסוקה בן 35 קומות במתחם הבורסה ברמת גן, הכוללת שימור בית חרושת ישן והעברתו לבעלות העירייה.
מה לבדוק לפני החלטה
לפני רכישה, מכירה או השקעה בנכס המצוי בהליך תכנוני, מומלץ לבדוק באיזה שלב נמצאת התוכנית הרלוונטית, האם היא הופקדה לפני או אחרי כניסתן לתוקף של תוכניות מתאר ארציות חדשות כמו תמ״א 70, והאם יש תלות בדיונים נוספים או עררים תלויים ועומדים. פערים כאלה יכולים לעכב פרויקטים גם לאחר שקיבלו אישור ראשוני.
כדאי גם לבחון את מצב ההיתרים באזור הספציפי, שכן הנתונים מראים פערים גדולים בין עיר לעיר ואף בין שכונה לשכונה, בהתאם להיצע הדירות הקיים ולמידת הבשלות של שוק ההתחדשות העירונית המקומי. בדיקה של מצב התשתיות, תקני בנייה עדכניים ודרישות נגישות, כפי שמופיעות גם בתוכניות שימור מבנים, היא חלק בלתי נפרד מהערכת כדאיות עסקה.
מה זה אומר בצפון תל אביב וברמת השרון
שוק הנדל״ן בתל אביב, ובפרט נדל״ן בצפון תל אביב באזורים כמו רמת אביב ג', נווה אביבים, רמת אביב הירוקה ואפקה, נמצא בתוך המגמה שבה היקף בקשות ההיתר להתחדשות עירונית ירד בחדות בעיר כולה. עבור מי שמחפש דירות למכירה בצפון תל אביב, המשמעות היא שקצב הפרויקטים החדשים של פינוי בינוי ותמ״א 38 עשוי להאט, מה שעלול להשפיע על מחירי דירות בתל אביב בטווח הבינוני, בעיקר באזורים שבהם כבר פעלו מיזמים רבים בשנים האחרונות.
באזורים כמו בבלי והצפון הישן, שבהם פרויקטי התחדשות עירונית נפוצים, חשוב לבדוק את שלב התכנון של כל פרויקט לגופו, ולא להסתמך רק על כך שתוכנית הוגשה בעבר. הדוגמה מהרצליה, שבה פרויקט מתקדם נעצר בשל אי התאמה לתמ״א 70, מראה כי גם פרויקטים ותיקים יכולים להיתקל בעיכובים משמעותיים אם לא נבחנה התאמתם לתוכניות מטרו עדכניות, וסוגיה דומה עשויה להתעורר גם בצירים מתוכננים באזור צהלה ותל ברוך.
בנדל״ן ברמת השרון, שבה פעילות ההתחדשות העירונית מצומצמת יחסית ביחס לתל אביב, מגמת הירידה הארצית בבקשות ההיתר פחות רלוונטית ישירות, אך היא עשויה להשפיע בעקיפין על זמינות מלאי הדירות באזור המטרופולין כולו. למשקיעים ולמוכרים כאחד כדאי לעקוב אחר שילוב הגורמים, כולל רמת ריבית המשכנתאות, מצב ההיתרים המקומי ודרישות השימור או ההתאמה לתוכניות ארציות, לפני קבלת החלטה על עסקה.
