La división de la cosa común de una vivienda en Israel (pirok shituf) es una de las situaciones más delicadas del sector inmobiliario: hermanos que heredaron una vivienda de sus padres, cónyuges que se separan o socios que compraron juntos un inmueble de inversión y ahora ven el futuro de otra manera. La ley israelí es clara en su punto de partida, y todo copropietario puede exigir la división de la cosa común, pero la forma en que se lleva a cabo determina cuánto dinero le quedará a cada uno, cuánto tiempo llevará y cuántas relaciones se romperán por el camino. En esta guía reunimos las reglas, la diferencia económica entre una venta de común acuerdo y una venta a cargo de un administrador judicial, la posibilidad de que uno de los copropietarios compre las cuotas de los demás y el lugar en el que una empresa de comercialización e intermediación inmobiliaria puede ayudar. Se trata únicamente de información general: cada caso requiere el análisis de un abogado y, en materia fiscal, también de un asesor fiscal.
El principio: todo copropietario puede exigir la división de la cosa común
El artículo 37 de la Ley de Bienes Inmuebles establece que todo copropietario de un inmueble en copropiedad tiene derecho a exigir en cualquier momento la división de la cosa común. No se necesita el consentimiento de los demás copropietarios ni una mayoría, y un copropietario que tiene solo el diez por ciento puede iniciar el procedimiento frente a otro que tiene el noventa. El tribunal no se pregunta si conviene dividir, sino cómo dividir.
Hay dos salvedades principales que conviene conocer:
- Acuerdo de copropiedad: si los copropietarios firmaron un acuerdo que limita el derecho a exigir la división, la limitación es válida, pero si es por un plazo superior a tres años, el tribunal puede, transcurridos tres años, ordenar de todos modos la división si es justo en las circunstancias.
- Vivienda de cónyuges con hijos menores: aquí existe una protección especial que detallaremos más adelante.
También es importante entender el lado opuesto: según el artículo 34 de la ley, todo copropietario puede vender su cuota a otra persona sin el consentimiento de los demás. En la práctica, la venta de una cuota indivisa de una vivienda se hace casi siempre con un descuento considerable, porque el comprador adquiere también el conflicto. Hay inversores que se especializan precisamente en esto: compran un tercio de una vivienda a bajo precio y presentan una demanda de división de la cosa común. Un copropietario que amenaza con vender su cuota a un tercero suele perjudicarse ante todo a sí mismo.
Cómo se lleva a cabo la división de la cosa común: división en especie, propiedad horizontal o venta
La ley establece un orden de preferencia. La primera vía es la división en especie (artículo 39): cada copropietario recibe una parte física del inmueble, a veces con pagos compensatorios. En una vivienda dentro de un edificio esto casi nunca es posible, pero en una parcela grande con una casa unifamiliar, por ejemplo en Tzahala o en las parcelas antiguas de Ramat Hasharon, a veces se puede dividir la parcela o inscribir la casa como propiedad horizontal y asignar una unidad a cada copropietario (artículo 42), sujeto al planeamiento y al dictamen del Inspector del Registro de la Propiedad.
Cuando el inmueble no puede dividirse, o cuando la división causaría una pérdida considerable, la división se realiza mediante la venta y el reparto del precio (artículo 40). Según la ley, la regla por defecto es la venta en la forma en que se venden los bienes embargados en la ejecución forzosa, salvo que el tribunal ordene una vía más eficiente y justa. En la práctica, cuando los copropietarios no logran ponerse de acuerdo, el tribunal designa un administrador judicial (kones nechasim) que vende la vivienda bajo su supervisión. El artículo 43 añade que el tribunal tendrá en cuenta, en la medida de lo posible, los deseos de los copropietarios, incluido el deseo de algunos de ellos de seguir siendo titulares del inmueble en común.
La demanda de división de la cosa común sobre un inmueble se presenta por lo general ante el Tribunal de Paz (Beit Mishpat HaShalom), con independencia del valor del inmueble. Cuando se trata de familiares, y sobre todo de cónyuges, la competencia corresponde al Tribunal de Familia, y en los conflictos familiares es obligatorio empezar con una solicitud de resolución del conflicto.
Venta de común acuerdo frente a venta por administrador judicial: qué ocurre con el precio
Esta es la cuestión económica más importante en toda división de la cosa común, y conviene entenderla antes de presentar una demanda.
Venta de común acuerdo
Los copropietarios deciden juntos vender en el mercado libre. La vivienda se comercializa como cualquier otra: preparación, fotografía, fijación del precio basada en operaciones reales y negociación con varios compradores. El comprador ve una operación normal, con un abogado de los vendedores, un calendario de pagos habitual y la posibilidad de revisar el inmueble con calma. El precio se acerca al valor de mercado completo.
Venta a cargo de un administrador judicial
El administrador judicial suele ser un abogado designado por el tribunal, y actúa como brazo neutral del tribunal. El proceso habitual incluye encargar una tasación a un tasador inmobiliario, publicar la vivienda en venta e invitar a presentar ofertas, a veces una puja entre los mejores postores y, finalmente, una solicitud al tribunal para que apruebe la venta. Los copropietarios pueden por lo general presentar ofertas como cualquier otro postor, y pueden presentar objeciones a la aprobación.
Las razones por las que una venta por administrador judicial tiende a cerrarse a un precio inferior al valor de mercado:
- El público cambia: una parte considerable de los postores son compradores que buscan expresamente ventas judiciales, y llegan con la expectativa de un descuento.
- Venta en el estado en que se encuentra: el administrador no renueva, no prepara la vivienda para las visitas y a veces ni siquiera permite visitas cómodas cuando uno de los copropietarios vive en ella y no coopera.
- Incertidumbre y tiempo: el comprador debe esperar la aprobación del tribunal, afrontar posibles objeciones y a veces un desalojo. Todo esto se refleja en su oferta.
- Costos que salen del fondo común: los honorarios del administrador, del tasador, los gastos de publicidad y las costas judiciales se pagan con el precio, antes del reparto entre los copropietarios.
En cuanto a los honorarios del administrador: en los procedimientos ante el Tribunal de Familia, el reglamento procesal fija un tope del 4 % de los ingresos de la venta. En los procedimientos civiles, los honorarios se fijan a criterio del tribunal, y en la jurisprudencia aparecen porcentajes de pocas unidades sobre el precio de venta, más IVA. Conviene averiguar con el abogado qué cabe esperar en el caso concreto.
Comprar la cuota del copropietario: cómo llegar a un precio justo
En muchos casos, la mejor solución es que uno de los copropietarios compre las cuotas de los demás. Él conserva el inmueble, y los demás reciben el dinero rápido y sin el descuento de una venta judicial. El obstáculo es casi siempre el precio: quien compra cree que la vivienda vale menos, y quienes venden creen que vale más.
Algunas reglas prácticas:
- Se parte de un dato que todos aceptan: un tasador acordado y elegido en común, o dos tasaciones y el promedio entre ambas. Al mismo tiempo conviene obtener una valoración basada en operaciones reales que muestre lo que los compradores pagan efectivamente en la calle y en el edificio, porque la tasación y el precio de mercado no siempre son la misma cifra.
- Se define qué se descuenta: cuando el copropietario que compra ahorra a todos la comisión de intermediación, tiempo y los costos de un procedimiento, a veces es habitual descontar parte de ese ahorro del precio. En cambio, no tiene por qué beneficiarse del descuento de una venta judicial, porque no asume su riesgo.
- Se verifica la financiación antes de cerrar: un copropietario que necesita una hipoteca para comprar a los demás debe tener una aprobación de principio antes de la firma; de lo contrario, el acuerdo puede deshacerse y devolver a todos al punto de partida.
- Se regula la compensación por uso: un copropietario que vive solo en la vivienda común puede verse obligado a pagar a los demás una compensación razonable por uso (dmei shimush re’uyim). En un acuerdo de compra conviene cerrar también expresamente esta cuenta, en un sentido u otro.
- Se planifica el impuesto: la compra de una cuota se considera por lo general una venta parcial. El copropietario que vende puede quedar sujeto al impuesto a la plusvalía inmobiliaria (mas shevach) sobre su cuota, y el que compra puede pagar el impuesto de adquisición (mas rechisha) sobre la cuota adquirida. Si el comprador no tiene otra vivienda, es posible que la compra se calcule según los tramos de vivienda única. Entre cónyuges, la transmisión en virtud de una sentencia en un procedimiento de divorcio no se considera una venta según el artículo 4A de la Ley de Tributación Inmobiliaria. Son cuestiones que un asesor fiscal o un abogado deben revisar antes de la firma, y conviene también entender de antemano quién se considera propietario de una vivienda a efectos fiscales.
Protecciones especiales: la vivienda de los cónyuges y los hijos, y el derecho de preferencia
Artículo 40A: la protección de la vivienda
Esta disposición figura en el artículo 40A de la Ley de Bienes Inmuebles, y no en el propio artículo 40. Establece que, cuando el tribunal decide la división de la cosa común mediante la venta de una vivienda de cónyuges que les sirve de residencia, no ordenará la ejecución de la venta, y la venta quedará en suspenso, mientras no se haya convencido de que los hijos menores de los cónyuges y el cónyuge que los tiene a su cargo cuentan con otra solución habitacional adecuada a sus necesidades, incluida una solución provisional.
Dos puntos en los que conviene ser preciso:
- La protección se aplica a cónyuges y a una vivienda que les sirve de residencia. No se aplica, por ejemplo, a hermanos que heredaron una vivienda.
- No anula el derecho a la división, sino que suspende la ejecución de la venta hasta que se encuentre una solución habitacional adecuada para los hijos menores y para el progenitor con el que viven.
Derecho de preferencia: cuándo existe y cuándo no
Una de las ideas equivocadas más extendidas es que todo copropietario tiene un derecho de preferencia para comprar la cuota del otro. La Ley de Bienes Inmuebles no reconoce un derecho de preferencia general entre copropietarios. Existe solo en tres situaciones:
- Un derecho de preferencia inscrito por acuerdo (artículo 99): los copropietarios pueden inscribir ese derecho en el tabu, y entonces quien quiere vender debe ofrecer primero al titular del derecho.
- Herederos de una explotación agrícola (artículo 100): relevante para moshavim y explotaciones agrícolas, y no para una vivienda normal en la ciudad.
- Cónyuges en una vivienda, un negocio o una explotación gestionados en común (artículo 101).
Cuando existe un derecho de preferencia, la oferta se envía por escrito por correo certificado con el precio pedido, y el titular del derecho tiene treinta días para pagar o depositar el importe. Si lo rechaza, el vendedor puede vender a otra persona durante seis meses, pero no a un precio inferior al ofrecido. Fuera de estas situaciones, hermanos o socios de inversión solo pueden obtener prioridad por acuerdo o por decisión del tribunal en el marco del procedimiento de administración judicial.
Plazos y costos que conviene calcular de antemano
Un procedimiento judicial de división de la cosa común dura a menudo más de un año, y en los expedientes con disputas sobre derechos, compensación por uso o desalojo, todavía más. Una venta de común acuerdo en el mercado libre suele durar pocos meses desde la decisión hasta la firma.
La lista de costos que conviene incluir en el cálculo:
- Los honorarios de los abogados de cada parte a lo largo del procedimiento.
- Las tasas judiciales.
- Los honorarios del administrador judicial, del tasador y sus gastos de comercialización, que se descuentan del precio.
- La posible diferencia entre el precio de una venta judicial y el del mercado libre.
- El costo del tiempo: una vivienda vacía o alquilada sin mantenimiento, y el arnona, la comunidad de propietarios y la hipoteca que siguen corriendo.
- El impuesto a la plusvalía y el impuesto de adquisición, que no dependen de la vía de división pero influyen en el importe neto.
Ejemplo numérico: una vivienda heredada en Ramat Aviv Gimel
El ejemplo es solo ilustrativo, y las cifras no se basan en una operación concreta. Tres hermanos heredaron a partes iguales una vivienda de cuatro ambientes en Ramat Aviv Gimel con un valor de mercado de unos 4.800.000 ₪. Un hermano quiere vender de inmediato, el segundo quiere esperar un proyecto de renovación urbana y el tercero duda. Las etapas previas a la venta, desde la orden judicial hasta la exención del impuesto a la plusvalía, se detallan en la guía vender una vivienda heredada.
Escenario A: venta de común acuerdo en el mercado libre. La vivienda se vende en 4.800.000 ₪. Supongamos una comisión de intermediación del 2 % más el IVA del 18 % (sobre el importe de la comisión, consulte comisión de intermediación inmobiliaria), es decir, 113.280 ₪. Quedan 4.686.720 ₪, alrededor de 1.562.000 ₪ para cada hermano antes de impuestos y honorarios de abogado.
Escenario B: demanda y venta por administrador judicial. Supongamos que la vivienda se vende al cabo de un año y medio en 4.450.000 ₪, es decir, alrededor de un 7 % por debajo del valor de mercado. Supongamos unos honorarios del administrador del 3 % más IVA, 157.530 ₪, y costas de unos 30.000 ₪ por hermano, 90.000 ₪ en total. Quedan 4.202.470 ₪, alrededor de 1.401.000 ₪ para cada hermano.
La diferencia: alrededor de 161.000 ₪ por hermano, y eso antes de contar un año y medio de arnona, mantenimiento y relaciones familiares.
Escenario C: un hermano compra a los demás. Con un valor de 4.800.000 ₪, cada tercio vale 1.600.000 ₪. Si los hermanos aceptan descontar su parte de la comisión ahorrada, unos 37.800 ₪ cada uno, el precio de cada cuota baja a unos 1.562.000 ₪. El hermano que compra paga alrededor de 3.124.000 ₪ por los dos tercios, y debe verificar de antemano la financiación y el impuesto de adquisición. Los vendedores reciben en pocos meses un importe idéntico al del escenario A.
Tabla de decisión: qué vía conviene en cada situación
| La situación | La vía que conviene analizar primero | A qué prestar atención |
|---|---|---|
| Todos los copropietarios quieren vender pero no se ponen de acuerdo sobre el precio | Venta de común acuerdo con un mecanismo de decisión pactado | Valoración previa, precio mínimo por escrito, quién aprueba una oferta |
| Un copropietario quiere quedarse con el inmueble y tiene financiación | Compra de las cuotas de los demás copropietarios | Tasador acordado, aprobación de principio de la hipoteca, planificación fiscal |
| Un copropietario vive en la vivienda y rechaza toda oferta | Mediación y, si no prospera, demanda | Compensación razonable por uso, constancia de las ofertas enviadas |
| Cónyuges que se separan con hijos menores | Solicitud de resolución del conflicto y acuerdo global | Artículo 40A, derecho de preferencia del artículo 101, artículo 4A en materia fiscal |
| Casa unifamiliar en una parcela grande | Análisis de la división en especie o de la inscripción como propiedad horizontal | Planeamiento, derechos de edificación, pagos compensatorios |
| Un copropietario amenaza con vender su cuota a un tercero | Una conversación ordenada sobre un precio justo para la cuota | Descuento previsible sobre una cuota indivisa, situación registral en el tabu |
Antes del tribunal: mediación y acompañamiento inmobiliario en la venta
Mediación y resolución del conflicto
En los conflictos familiares, incluida la división de la cosa común entre cónyuges, quien quiere presentar una demanda debe empezar con una solicitud de resolución del conflicto. Las partes son convocadas a un máximo de cuatro reuniones de información, mediación y coordinación (mahut) en la unidad de asistencia del tribunal, que deben celebrarse en un plazo de 45 días, con la posibilidad de una única prórroga de 15 días. Es una oportunidad real de llegar a un acuerdo antes de que empiecen los grandes gastos.
También entre hermanos o socios de inversión, una mediación privada de común acuerdo suele ser mucho más rápida y económica que un procedimiento judicial. Una buena mediación en materia inmobiliaria se apoya en datos: cuánto vale la vivienda, cuánto tiempo se prevé que lleve venderla y cuál es la diferencia en cifras entre una venta de común acuerdo y una venta judicial. Cuando todas las partes ven el ejemplo numérico aplicado a su caso, decisiones que parecían imposibles se vuelven a veces sencillas.
Dónde entra una empresa de comercialización e intermediación inmobiliaria
No somos abogados ni representamos a una parte en el conflicto, pero hay tres momentos en los que un acompañamiento inmobiliario profesional cambia el resultado:
- Antes de la decisión: una valoración basada en operaciones reales da a todos los copropietarios un único punto de partida para la conversación, para la mediación o para los abogados.
- En la venta de común acuerdo: gestionamos una comercialización comprometida por igual con todos los copropietarios, con un mecanismo pactado de antemano: precio de salida, precio mínimo, quién está facultado para aprobar una oferta y cómo se toman las decisiones. Esa transparencia reduce las sospechas entre copropietarios. Encontrará más información sobre el proceso en la página para los propietarios que desean vender.
- En la venta por administrador judicial: el administrador dirige el procedimiento y decide la forma de comercialización, bajo la supervisión del tribunal. Cuando el administrador desea apoyarse en un agente de comercialización, o cuando tenemos compradores adecuados para el inmueble, atraer compradores de calidad al procedimiento puede aumentar la competencia y reducir el descuento, lo que interesa a todos los copropietarios.
Preguntas frecuentes
¿Se puede obligar a un copropietario a vender la vivienda común?
Sí, en el sentido de que todo copropietario puede demandar la división de la cosa común y, si la vivienda no puede dividirse, el tribunal suele ordenar la venta. Las principales excepciones son un acuerdo de copropiedad que limite la división y la protección de la vivienda del artículo 40A para cónyuges con hijos menores.
¿Cuánto tiempo lleva una división de la cosa común en el tribunal?
A menudo más de un año, y más todavía cuando hay disputas sobre derechos, compensación por uso o desalojo. Una venta de común acuerdo en el mercado libre suele concluir en pocos meses.
¿Una venta por administrador judicial es siempre más barata?
No siempre, pero tiende a cerrarse a un precio inferior al valor de mercado, por un público comprador que busca un descuento, la venta en el estado en que se encuentra, la incertidumbre sobre la aprobación del tribunal y los costos que se descuentan del precio.
¿Qué es la compensación razonable por uso en la división de la cosa común?
Cuando un copropietario ocupa solo el inmueble común, los demás copropietarios pueden reclamarle un pago por el uso de sus cuotas, por lo general según un alquiler de mercado. El derecho y el importe dependen de las circunstancias, y el abogado debe analizarlos.
¿Tiene un copropietario derecho de preferencia para comprar mi cuota?
Solo si se inscribió un derecho de preferencia por acuerdo, en una explotación agrícola transmitida por herencia, o entre cónyuges en una vivienda común. En las demás situaciones no existe un derecho de preferencia por ley.
¿Quién paga el impuesto a la plusvalía cuando un copropietario compra al otro?
Por lo general, el copropietario que vende queda sujeto al impuesto a la plusvalía sobre la cuota vendida, si no tiene derecho a una exención, y el que compra paga el impuesto de adquisición sobre la cuota adquirida. Entre cónyuges en un procedimiento de divorcio existe un régimen especial. El cálculo exacto debe revisarlo un asesor fiscal.
En resumen
La división de la cosa común es un derecho de todo copropietario, pero la forma de ejercerlo determina el resultado. En la mayoría de los casos, un acuerdo sobre un precio basado en datos y sobre un mecanismo de venta transparente deja a todos los copropietarios más dinero, en menos tiempo, que un procedimiento que termina en una venta judicial. Si es copropietario de una vivienda y está evaluando el próximo paso, estaremos encantados de ayudarle con una valoración y con la preparación de un plan de venta, junto a su abogado. Puede ponerse en contacto con nosotros o llamar al 077-500-4600 (desde el exterior, +972 77 500 4600).
