À Ramat Aviv HaYerouka, le prix moyen s’établit à 59 800 shekels le m², et 58 appartements ont changé de mains sur l’année écoulée. Mais le chiffre vraiment intéressant se cache dans le tableau des transactions : toutes les dernières opérations enregistrées dans le quartier ont été conclues dans des programmes neufs encore inachevés, et ce sont elles qui ont ramené la transaction moyenne autour de 5 millions de shekels.
Pourquoi c’est important
Ramat Aviv HaYerouka, qui correspond à Ramat Aviv Alef, est l’un des premiers quartiers créés au nord du Yarkon. La construction y est majoritairement basse et aérée, des immeubles de trois à cinq étages des années 1950 et 1960, avec des avenues anciennes et des rues calmes. La population installée de longue date conserve ses appartements de nombreuses années, et l’offre en seconde main est restreinte.
Quand toutes les transactions enregistrées proviennent de programmes neufs, la statistique du quartier ne décrit plus qu’un seul produit. C’est trompeur pour quiconque tente d’en déduire le prix d’un appartement ancien.
Les transactions marquantes
Dans le programme Brodetsky Nord, un trois pièces de 111 m² a été vendu en juillet à 5,98 millions de shekels, environ 53 873 shekels le m². Dans le même programme et le même jour, un quatre pièces de 109 m² est parti à 9,07 millions de shekels, environ 83 247 shekels le m².
La transaction record a été conclue en juin au 27 Brodetsky : un cinq pièces de 152 m² pour 14,96 millions de shekels, environ 98 421 shekels le m². La livraison des appartements de ces programmes est prévue entre 2028 et 2031, il s’agit donc de prix de biens futurs enregistrés dès aujourd’hui.
L’écart avec la seconde main
Un quatre pièces de seconde main dans le quartier se conclut autour de 4,55 millions de shekels, un écart d’environ 26 % avec son équivalent neuf. Environ 42 appartements sont actuellement proposés à la vente dans le quartier, dans une fourchette large : d’un appartement avec jardin de quatre pièces à 4,49 millions de shekels jusqu’à un penthouse de 145 m² à 9,3 millions.
Notre lecture
Celui qui envisage un achat à Ramat Aviv HaYerouka doit d’abord décider s’il achète aujourd’hui un appartement dans lequel entrer, ou un produit livrable dans trois à cinq ans. Ce sont deux décisions financières totalement différentes, avec un échéancier de paiement différent et un risque différent.
Celui qui vend un appartement ancien dans le quartier doit se méfier particulièrement de la moyenne publiée. 59 800 shekels le m² n’est pas le prix d’un appartement des années 1960, et présenter une telle attente à un acquéreur compromet la transaction dès l’ouverture. La bonne méthode consiste à comparer avec les transactions de seconde main dans la même rue, et c’est précisément notre rôle. On peut commencer par notre page sur le quartier.
Source : Bizportal · lire l’article original
Cette analyse fait partie des Analyses de marché et opportunités immobilières de RS Nadlan.
