L’ensemble des rues Beit Tsouri et Aba Ahimeir à Ramat Aviv Guimel, voisin du centre Schuster, a achevé la phase de l’appel d’offres des copropriétaires et choisi un promoteur pour mener un pinouy binouy (démolition et reconstruction) transformant 128 appartements anciens en environ 250 appartements neufs. Les propriétaires du quartier nous demandent souvent ce qui se passe réellement après une telle étape, nous avons donc rassemblé ici le tableau complet.
Ce qui est acquis et ce qui reste ouvert
L’appel d’offres des copropriétaires est la procédure par laquelle les propriétaires, accompagnés de leurs avocats, de leur expert immobilier et de leur contrôleur technique, choisissent le promoteur qui portera le projet. Un tel choix fixe l’identité du promoteur et le cadre de principe des contreparties.
Ce qui n’est pas encore acquis : l’accord individuel avec chaque propriétaire, le plan détaillé qui sera déposé à la municipalité, les oppositions éventuelles, le permis de construire et le calendrier réel. Dans des ensembles comparables du nord de Tel Aviv, le chemin entre le choix du promoteur et le début de la démolition prend le plus souvent plusieurs bonnes années.
Comment cela influe sur la valeur de l’appartement aujourd’hui
Un appartement situé dans un immeuble inclus dans un ensemble doté d’un promoteur retenu se négocie différemment d’un appartement identique dans un immeuble resté hors de cet ensemble. L’acquéreur n’achète plus seulement le bien existant, mais aussi le droit futur, et l’incertitude qui l’accompagne.
En pratique : une valorisation fondée sur le prix moyen le m² du quartier n’a pas de sens ici. Il faut se référer aux transactions d’immeubles au statut urbanistique comparable, et connaître l’état exact d’avancement de l’ensemble. L’inverse est vrai aussi : celui qui vend un appartement dans un ensemble encore non organisé a intérêt à savoir ce qui se passe dans la rue juste à côté.
Les questions à poser avant de vendre ou d’acheter ici
À quelle étape se trouve l’ensemble, et qui représente les copropriétaires. Si des accords ont déjà été signés, et dans quelle proportion. Si un plan a été déposé, et où en est son examen par la commission. Quelle contrepartie a été proposée, et comment elle se traduit en valeur aujourd’hui.
Ce sont exactement les points que nous vérifions pour nos clients avant une transaction à Ramat Aviv Guimel. On peut commencer par une estimation de valeur initiale, puis poursuivre par un échange sur la situation urbanistique précise de l’immeuble.
Source : TLV Online · lire l’article original
Cette analyse fait partie des Analyses de marché et opportunités immobilières de RS Nadlan.
