Dans le quartier de Bavli, 99 appartements ont été vendus sur l’année écoulée, à un prix moyen d’environ 62 300 shekels le m². Derrière cette moyenne se cachent deux marchés totalement distincts : d’un côté les immeubles de logement social des années 1950 et 1960, de l’autre des tours neuves avec parking souterrain et hall d’accueil. Quelques dizaines de mètres les séparent parfois, et l’écart de prix atteint plusieurs millions de shekels.
Deux marchés dans un même quartier
Le prix médian le m² des appartements de seconde main est descendu à environ 52 500 shekels, contre environ 57 000 shekels l’année précédente, soit un recul d’environ 7,5 %. Les appartements neufs, eux, se concluent dans une fourchette de 53 000 à 59 000 shekels le m².
L’écart le m² paraît modeste, entre 10 % et 20 %, mais en valeur absolue il est bien plus large, car les appartements neufs sont aussi plus grands. Un quatre pièces neuf s’est vendu sur l’année écoulée à environ 6,37 millions de shekels en moyenne, tandis qu’un quatre pièces dans un immeuble ancien se conclut autour de 3,8 à 4,1 millions de shekels.
Les transactions qui racontent l’histoire
En juillet, rue Nissim, un quatre pièces de 123 m² au huitième étage s’est vendu 7,28 millions de shekels dans un programme livrable en 2028, soit environ 59 200 shekels le m². Le même mois, rue HaZohar, dans un immeuble achevé en 2025, un cinq pièces de 131 m² est parti à 7 millions de shekels, environ 53 400 shekels le m².
Du côté de l’ancien, le tableau est différent : rue HaMishna, un 2,5 pièces de 54 m² dans un immeuble de 1970 s’est vendu 2,5 millions de shekels, environ 46 300 shekels le m². Sur la route Namir, un 3,5 pièces de 65 m² dans un immeuble de 1960 est parti à 3,41 millions de shekels.
Les vendeurs transigent déjà ouvertement
Environ 88 appartements sont actuellement proposés à la vente dans le quartier. Un prix demandé reste toujours une position de départ pour la négociation, et la conclusion se fait en dessous, mais cette fois la tendance se lit sans attendre les données de l’administration fiscale : un trois pièces rue Yeroushalmi est passé de 4,6 à 4,35 millions de shekels, et un cinq pièces rue Paamoné Yossef a baissé de 6,5 à 5,8 millions de shekels. Même après ces baisses, il s’agit de prix demandés, avant qu’un acquéreur ne soit trouvé.
Ce qu’il faut savoir avant une transaction à Bavli
Pour qui achète : la décision centrale est le choix entre un immeuble ancien et un programme neuf, et pas seulement à cause du prix. Un immeuble des années 1960 sans pièce sécurisée et parfois sans ascenseur est un produit entièrement différent, avec un calendrier possible de renouvellement urbain qui change toute l’équation économique.
Pour qui vend : le rendement locatif dans le quartier n’est que d’environ 1,9 %, et les acquéreurs sont donc ici principalement des personnes qui viennent habiter. Cela veut dire que la présentation du bien, l’état d’entretien et la capacité à expliquer la situation de l’immeuble influent directement sur le prix.
Nous accompagnons vendeurs et acquéreurs à Bavli et dans les quartiers voisins, et nous connaissons les écarts d’une rue à l’autre et d’un immeuble à l’autre.
Source : Bizportal · lire l’article original
Cette analyse fait partie des Analyses de marché et opportunités immobilières de RS Nadlan.
