איפה הפסדתם יותר השנה: בהשקעה בבורסה או ברכישת דירה?

מדד מחירי הדירות ירד השנה 1.8% בעוד מדד ת"א 35 עלה 16%, אך מדדי הנדל"ן והבנייה בבורסה ירדו בשיעור חד יותר. ההשוואה בין בורסה לנדל"ן מורכבת יותר ממה שנדמה.

מה קרה במדדים השונים

מדד מחירי הדירות רשם בשנה האחרונה ירידה של 1.8%, לאחר שנים של עליות חדות ב2024 ובעיקר בשנים 2021 עד 2022, כשמדד הנדל"ן זינק אז ביותר מ35%. מי שרכש דירה בשיא הגאות נהנה מרווח משמעותי, אך השנה האחרונה מאופיינת בהאטה ברורה בפעילות הקבלנים ובדשדוש בשוק.

מנגד, מדד ת"א 35 עלה מתחילת השנה ב16%, ומדד ת"א בנקים הוסיף כ9.63%. לא כל המדדים בבורסה הצליחו: מדד ת"א 90 ירד 0.9% לאחר שיפור משמעותי, מדד הנדל"ן ירד 5.19% ומדד הבנייה ירד 7.58%, ירידות חדות יותר מאלו שנרשמו בשוק הדירות עצמו.

למה ההשוואה מורכבת

ההשוואה הפשוטה בין תשואות מדדי הבורסה לשינוי במדד מחירי הדירות אינה משקפת את מלוא התמונה. בצד הנדל"ן חסרים נתונים כמו תשואה משכירות וקיזוז ריבית משכנתא, ובצד המניות חסרים דיבידנדים, כך שבשני הצדדים חסרות עלויות ושיקולי מיסוי שונים.

יתרון מרכזי של נדל"ן הוא יכולת המינוף: הון עצמי נמוך יחסית עם מימון משכנתא יכול להניב תשואה גבוהה על ההון בתקופות גאות, אך לחשוף לסיכון כבד בתקופות של ריבית גבוהה והאטה, כפי שבא לידי ביטוי השנה.

הבדלי מיסוי ונזילות

בעוד רווחי הון בבורסה ממוסים בשיעור אחיד של 25%, שוק הנדל"ן נהנה ממדרגות מס רכישה מופחתות בדירה יחידה ומפטור חלקי על הכנסות משכר דירה. הבדלים אלו משפיעים משמעותית על התשואה נטו של כל אפיק עבור המשקיע.

הבורסה, לעומת זאת, מציעה נזילות גבוהה וגמישות ניהול תיק, ללא התעסקות מול שוכרים או סוגיות תיווך ומשפטיות, יתרון משמעותי למי שמעדיף נגישות מיידית להון. האתגרים בענף הנדל"ן, כמו ריבית גבוהה ומחסור בעובדים, ממשיכים ללחוץ על מניות הנדל"ן והבנייה.

מה זה אומר לקונים ולמוכרים

עבור מי ששוקל עסקה בשוק הנדל"ן בתל אביב, כולל אזורים כמו רמת אביב ג׳ או תל ברוך, חשוב להביא בחשבון שהתשואה תלויה בפרופיל הסיכון, במבנה המיסוי ובצורך בנזילות, ולא רק בהשוואת מדדים גולמית.

באדיבות ice (אייס) · לכתבה המקורית