Qui cherche des appartements à vendre à Neve Avivim découvre vite que le quartier propose plusieurs produits différents sous un même nom : un grand appartement dans un immeuble des années 1970, un appartement dans une tour avec vue, un appartement dans un immeuble ayant déjà signé avec un promoteur, et un appartement neuf dans un programme livré. Chacun a son prix, son risque et son public. Ce guide s’adresse aux acheteurs : il explique comment lire l’offre du quartier, ce qu’il faut vérifier dans les immeubles anciens, et quand l’achat dans un immeuble avant renouvellement est une opportunité, et quand c’est un pari.
Ce que l’on trouve aujourd’hui parmi les appartements à vendre à Neve Avivim
L’essentiel du quartier a été construit dans les années 1970, avec des premiers chantiers au milieu des années 1960 et des ajouts au milieu des années 1990. Sur environ 776 dounams (près de 77,6 hectares), on compte quelque 5 360 logements, en majorité anciens. Dans les faits, l’offre se répartit en quatre types :
- Les appartements des immeubles « train » (binyanei rakevet) et des immeubles bas. Des appartements spacieux, aux grandes pièces et à la distribution d’autrefois. Souvent sans pièce sécurisée (mamad), parfois sans ascenseur.
- Les appartements en tour. Les tours construites rues Oppenheimer, Tagore et Haïm Levanon offrent des étages élevés, des ascenseurs et parfois une vue dégagée. Les tours du 40, 42 et 44 rue Tagore ont été bâties avec un parking souterrain, chose rare à leur époque.
- Les appartements dans des immeubles en cours de renouvellement. Une situation juridique et urbanistique qui pèse davantage sur le prix que l’état de l’appartement proprement dit. Nous y revenons plus bas.
- Les appartements neufs issus de programmes livrés. Exemple : le projet de démolition et reconstruction (pinouï binouï) de la rue HaSavoraim, où trois immeubles de 42 appartements ont été remplacés par trois immeubles de 107 appartements, avec balcons et parking souterrain.
Si vous hésitez encore entre les quartiers de Ramat Aviv, vous trouverez une comparaison structurée dans le guide Ramat Aviv Gimel, Neve Avivim ou Ramat Aviv HaYeruka, et le caractère de la vie dans le quartier dans l’article ce qui caractérise le quartier de Neve Avivim.
Immeuble ancien ou immeuble neuf
Cette comparaison est la première décision de la plupart des acheteurs du quartier, et ce n’est pas seulement une question de budget :
| Sujet | Immeuble ancien des années 1970 | Immeuble neuf ou projet de renouvellement livré |
|---|---|---|
| Taille des pièces | Le plus souvent grandes, avec un séjour large et une cuisine fermée | Plan ouvert, pièces généralement plus petites |
| Protection | Abri d’immeuble ou aucun, mamad rare | Mamad dans chaque appartement |
| Stationnement | Variable selon l’immeuble, pas toujours enregistré comme partie annexée | Parking souterrain et place attribuée |
| Ascenseur | Oui dans les tours, pas toujours dans les immeubles « train » | Oui |
| Entretien | Dépend du syndic et de l’état de la plomberie et du toit | Premières années couvertes par les périodes de garantie |
| Potentiel d’urbanisme | Parfois significatif, sous réserve du plan et de l’accord dans l’immeuble | Utilisé pour l’essentiel |
L’appartement ancien offre surface et emplacement, le neuf offre protection, stationnement et certitude. Le prix reflète les deux ; la question est donc de savoir ce qui compte le plus pour vous au cours des dix prochaines années.
Acheter dans un immeuble avant renouvellement : avantages et risques
C’est l’opportunité sur laquelle les acheteurs s’interrogent le plus à Neve Avivim, et c’est aussi là qu’il est le plus facile de se tromper. Qui achète dans un immeuble doté d’un accord de renouvellement achète un appartement existant et un droit à un appartement futur, tous deux dépendant de facteurs qui lui échappent.
La situation d’urbanisme à Tel Aviv
Le dispositif TAMA 38 a expiré sur le territoire de la ville en août 2024. La municipalité fait avancer à sa place le plan Ta/5555, plan global de renouvellement urbain transmis à la commission de district en août 2025. La présentation publiée par la municipalité pour le quartier fait apparaître une répartition en zones : démolition et reconstruction, renforcement avec ajout d’étages, et renforcement avec ajout de surface à l’arrière de l’immeuble. Parallèlement, des ensembles de pinouï binouï avancent dans le quartier par des plans détaillés. Tant que le plan global n’est pas définitivement approuvé, il indique une orientation et non un droit.
Les avantages
- La possibilité d’obtenir à terme un appartement neuf et plus grand, avec mamad, balcon et parking.
- Un prix qui n’intègre qu’une partie de la valeur future, car le marché déduit le temps et le risque.
- Une influence sur les conditions de l’accord, si l’immeuble n’a pas encore signé.
Les risques
- Le temps. Entre la signature d’un accord et le permis, il s’écoule souvent des années, et les calendriers présentés au stade de la commercialisation ont tendance à s’allonger.
- La majorité dans l’immeuble. En pinouï binouï, une majorité des deux tiers des propriétaires est requise, avec des conditions supplémentaires pour chaque immeuble de l’ensemble. Celui qui achète avant que la majorité soit atteinte parie sur l’accord.
- L’évacuation. Celui qui achète pour y habiter doit prévoir un relogement provisoire pendant les travaux. Dans de nombreux accords, le promoteur prend en charge le loyer, mais cela est fixé par l’accord proprement dit.
- La fiscalité. Les opérations de renouvellement obéissent à des règles fiscales particulières, qui peuvent s’appliquer différemment à celui qui a acheté avant l’accord et à celui qui a acheté après ; on vérifie donc avec un conseiller fiscal avant de signer.
Ce qu’il faut demander à voir avant une offre
- L’accord avec le promoteur, s’il existe, et la contrepartie définie pour chaque appartement.
- Le nombre de propriétaires signataires, et à quelle date.
- Le statut d’urbanisme : plan détaillé, permis, ou simple intention.
- L’identité du promoteur et l’accompagnement bancaire, s’il est déjà arrêté.
- Les garanties que le promoteur s’engage à fournir aux propriétaires.
Exemple illustratif : comment raisonner sur le calendrier
Prenons une famille qui envisage un quatre pièces dans un immeuble « train » ayant récemment signé un accord de pinouï binouï. Les chiffres sont ici des hypothèses de calcul, pas une prévision. S’il faut encore environ trois ans jusqu’au permis et environ trois ans et demi de travaux, la famille habitera l’ancien appartement pendant environ trois ans, puis environ trois ans et demi en location. Si l’accord prévoit que le promoteur paie le loyer, le coût direct est faible, mais il reste un double déménagement, un changement possible d’école pour les enfants et une longue période pendant laquelle l’argent est immobilisé dans un bien qui n’offre pas un confort complet. Si le permis prend deux ans de retard, tout le tableau se décale d’autant. La famille à qui cela convient obtiendra au bout du compte un appartement neuf dans un quartier qu’elle aime. Une famille qui a besoin de stabilité a plutôt intérêt à étudier un appartement dans un immeuble hors processus, ou dans un programme déjà livré.
Les vérifications générales de tout achat, comme l’extrait du registre foncier (nesach tabou), le dossier de l’immeuble et les irrégularités, sont détaillées dans le guide les vérifications avant d’acheter un appartement. Ce qu’il faut retenir ici, c’est qu’à Neve Avivim, les documents de renouvellement comptent tout autant.
Parking, ascenseur et mamad : les vérifications propres au quartier
Trois éléments qui vont de soi dans le neuf exigent une vérification à Neve Avivim :
- Le parking. Vérifiez dans l’extrait si la place est enregistrée comme partie annexée à l’appartement, ou s’il s’agit d’une place commune attribuée selon un arrangement entre copropriétaires. Dans un immeuble ancien, cette différence pèse sur le prix comme sur une revente future.
- L’ascenseur. Dans un immeuble sans ascenseur, un appartement à un étage élevé s’adresse à un public plus restreint. Vérifiez s’il existe un projet d’ajout d’ascenseur et quel coût est prévu pour chaque appartement.
- La protection. Vérifiez si l’immeuble dispose d’un abri, dans quel état il se trouve et s’il est accessible. Dans les immeubles où l’ajout de pièces sécurisées et de balcons est en cours, comme dans plusieurs immeubles de la rue Yehouda HaNassi, il importe de vérifier l’avancement du processus et votre part des coûts.
Autre particularité du quartier : la taille des tours. Dans un immeuble de plusieurs dizaines d’appartements, une décision de l’assemblée des copropriétaires de ravaler la façade ou de remplacer les ascenseurs se répartit entre de nombreux propriétaires, mais elle est plus difficile à obtenir. Dans un petit immeuble, c’est l’inverse. Demandez les procès verbaux des deux dernières années pour voir comment l’immeuble prend ses décisions.
L’état de l’immeuble proprement dit compte tout autant : toit, plomberie et étanchéité. Dans des immeubles de cinquante ans, un syndic (vaad habayit) qui a constitué un fonds de travaux est un atout réel. Demandez à connaître les dernières décisions de l’assemblée et les appels de fonds exceptionnels votés.
Écoles, commerces et transports
Le quartier compte les écoles primaires Arazim et Nitzanim, ainsi que le Country Neve Avivim, et le centre commercial de Ramat Aviv et l’université de Tel Aviv se trouvent à proximité. À Tel Aviv, l’affectation scolaire est fixée selon des secteurs d’inscription que la municipalité met à jour ; une famille qui choisit un appartement pour une école précise doit donc vérifier le secteur de l’adresse exacte avant de faire une offre.
Côté transports, la station Einstein de la ligne verte du tramway est le point où la ligne se divise vers le nord et vers l’est. Selon NTA et le ministère des Transports, la ligne devrait fonctionner pleinement en 2030, après des reports antérieurs. D’ici là, un appartement proche de Haïm Levanon, d’Einstein ou de Namir profite de l’accessibilité et en paie le prix en bruit.
Construire une offre de prix sur un appartement du quartier
Une bonne offre repose sur les transactions conclues, pas sur le prix de l’annonce. Les prix effectifs sont déclarés à l’administration fiscale et publiés sur le site immobilier gouvernemental. Dans la comparaison, on neutralise les écarts qui pèsent à Neve Avivim : génération de l’immeuble, étage et ascenseur, parking enregistré, orientation et bruit, et surtout étape de renouvellement. Une vente dans un immeuble disposant d’un permis n’est pas un comparable pour un immeuble dont le processus n’a pas commencé.
Avant de faire une offre, il est utile de disposer de :
- Un accord de principe pour le prêt, qui montre au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux et vous fixe une limite claire.
- Un calcul des droits de mutation (mas rechisha) selon votre statut, logement unique ou logement supplémentaire. Les tranches et le calcul sont détaillés dans le guide les droits de mutation en 2026.
- Une vision claire de l’échéancier que vous proposerez, car un vendeur du quartier qui s’agrandit peut préférer un premier versement élevé ou une date de remise souple à un prix légèrement supérieur. La structure du contrat est expliquée dans le guide le contrat de vente d’un appartement.
L’offre doit être écrite, conditionnée aux vérifications, et ne pas passer par la signature d’un protocole d’accord (zichron dvarim) avant qu’un avocat ait examiné les documents. Vous cherchez des biens disponibles dans le quartier et alentour ? Vous pouvez commencer par nos biens à vendre.
Les appartements à vendre à Neve Avivim comme investissement
Neve Avivim attire les investisseurs selon deux axes. Le premier est la location : la proximité de l’université et des instituts de recherche entretient une demande soutenue de la part du personnel universitaire, des étudiants de troisième cycle et des familles qui veulent se rapprocher du quartier avant d’acheter. Le second est la valorisation : acheter dans un immeuble où un renouvellement est attendu, en pariant sur une hausse de la valeur à mesure que le processus avance.
Deux points sont essentiels. D’une part, l’investisseur qui achète un logement supplémentaire paie des droits de mutation à des taux plus élevés que pour un logement unique, et le rendement doit s’apprécier après ces droits. D’autre part, la valorisation par le renouvellement est un scénario et non une promesse : elle dépend du plan, de l’accord dans l’immeuble et de calendriers qui vous échappent. Un investissement réfléchi s’examine aussi dans le scénario où le projet prend du retard.
Questions fréquentes
Quels types d’appartements à vendre à Neve Avivim ?
Surtout des appartements anciens des années 1970, en immeubles « train » et en tours, à côté d’appartements dans des immeubles en cours de renouvellement et d’appartements neufs dans des programmes livrés.
Acheter dans un immeuble qui a signé un pinouï binouï : une bonne idée ?
Cela peut être judicieux pour qui n’a pas besoin d’occuper l’appartement à long terme et accepte d’attendre. Il faut vérifier l’accord, le taux de signatures, la situation d’urbanisme et le promoteur, en gardant à l’esprit que les calendriers s’allongent souvent.
Un mamad dans les appartements de Neve Avivim ?
Dans la plupart des immeubles anciens, il n’y a pas de mamad dans chaque appartement, mais un abri d’immeuble. Les immeubles neufs et les programmes livrés en sont équipés. Dans certains immeubles, l’ajout de pièces sécurisées est en cours.
Comment connaître le juste prix d’un appartement du quartier ?
On compare aux transactions effectivement conclues, publiées sur le site immobilier gouvernemental, en neutralisant les écarts de génération d’immeuble, d’étage, de parking et d’étape de renouvellement. Pour un appartement haut de gamme, il est aussi judicieux de faire appel à votre propre expert.
TAMA 38 : encore une option à Neve Avivim ?
Le dispositif TAMA 38 a expiré à Tel Aviv en août 2024. Les nouvelles voies sont examinées selon des plans détaillés et selon le plan Ta/5555, en cours d’approbation.
Avant de faire une offre
Chez RS Nadlan, nous accompagnons les acheteurs à Neve Avivim et dans tout le nord de Tel Aviv, et examinons chaque appartement aussi à travers l’état de l’immeuble et le plan qui s’y applique. Si vous cherchez un appartement dans le quartier, nous serons heureux d’en parler : via la page de contact ou au 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l’étranger). Plus d’informations sur le quartier sur la page agence immobilière à Neve Avivim.
