בשבועות האחרונים חוזרים לכותרות הכלכליות מבצעי מימון של יזמים, בהם מודל 20/80 וריבית מסובסדת לרוכשי דירות חדשות. התופעה נובעת משינויים בעלויות המימון ובקצב המכירות בשוק הנדל״ן בתל אביב, והיא נוגעת ישירות לכל מי ששוקל רכישה, מכירה או השקעה באזורים מבוקשים כמו צפון תל אביב ורמת השרון.
מה קרה ומה השתנה
פאנל כלכלי שעסק במימון התחדשות עירונית חשף כי פרויקטים שתוכננו עם רווחיות של 15% עד 20% על הנייר, מגיעים בפועל לרמות של 5% עד 6% בלבד, בשל עליית עלויות הביצוע וסטייה מהתחזיות המקוריות. שחיקה כזו מקשה על יזמים להשיג מימון בתנאים הקודמים, ומחייבת אותם לחשוב מחדש על מבנה העסקה מול רוכשים ומוסדות מימון כאחד.
במקביל, יזמים מציעים כיום כלים שיווקיים שנועדו לשמר את קצב המכירות חרף התייקרות המימון. דוגמה בולטת היא ערב מכירות שבו הוצעה משכנתה בריבית קבועה לא צמודה של 1.99% לתקופה של 15 עד 25 שנה, כאשר החברה מסבסדת בעצמה את הפער מול הריבית הנהוגה בשוק. מהלכים מסוג זה הופכים נפוצים דווקא בתקופות שבהן ריבית המשכנתאות גבוהה, כשהמטרה היא להקל על רוכשים ולהניע עסקאות.
איך זה עובד בפועל: מודל 20/80 וריבית מסובסדת
במודל 20/80 הרוכש משלם כעשרים אחוז ממחיר הדירה בעת החתימה, והיתרה משולמת רק עם מסירת הדירה, כך שההחזר החודשי בתקופת הבנייה נמוך משמעותית לעומת מסלול רגיל. לפי הדיווחים, לא נרשמים כיום היקפי ביטולים גבוהים במודל זה, עובדה המעידה על יציבות יחסית ברוכשים שנכנסו לעסקאות מסוג זה.
לצד זאת, ריבית מסובסדת פועלת באופן שונה: היזם מממן בעצמו את הפער בין הריבית המוצעת לרוכש לבין הריבית הנהוגה בשוק החופשי, כך שההטבה באה לידי ביטוי לאורך כל תקופת ההלוואה ולא רק בשלב הראשוני. כך, רוכש שמקבל ריבית קבועה נמוכה נהנה מהחזר חודשי צפוי ונוח יותר, גם כאשר ריבית המשכנתאות בשוק הכללי גבוהה יותר.
יזמים בוחרים בין המודלים, ולעיתים משלבים ביניהם, בהתאם למשתנים שהוזכרו בפאנל הכלכלי: עלויות בנייה, ריבית וקצב מכירות. כאשר קצב המכירות מואט, הנטל עובר להון העצמי של היזם או להגדלת מסגרות אשראי, מה שמביא לשחיקת רווחיות נוספת ומחייב פתרונות מימון יצירתיים כדי לשמר את היתכנות הפרויקט.
מה לבדוק לפני החלטה
רוכש השוקל עסקה במודל 20/80 צריך לבחון את תנאי ההסכם לגבי לוחות הזמנים למסירה, ואת ההשלכות במקרה של עיכוב בבנייה, שכן עיקר התשלום מתבצע רק בשלב מאוחר. חשוב גם לברר מהם תנאי המימון שמוצעים לתשלום היתרה, ואם קיימת מחויבות לקחת משכנתה אצל גורם מסוים.
במקרה של ריבית מסובסדת, מומלץ לבחון את תנאי ההלוואה לטווח הארוך ולא רק את הריבית הנמוכה בתחילת הדרך, ולהשוות מול הצעות משכנתה רגילות בשוק. נציגת הרשות לניירות ערך הדגישה כי יש לבחון לא רק כמה נמכר אלא גם כיצד ובאיזה מחיר, כולל תהליכי חיתום רוכשים ושיעורי ביטולים, עקרון שרלוונטי גם לרוכש פרטי השוקל עסקה כזו.
כדאי גם לבדוק אם קיימת מגמה של צמצום תמורות לדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, שכן תמורות שהובטחו בעבר אינן תמיד עומדות במבחן המציאות הכלכלית הנוכחית. בין הדרכים שהוצגו לצמצום תמורות נמנות הכנסת כסף מכיס הדיירים, ויתור על שכר דירה בתקופת הבנייה או ויתור על חניות.
מה זה אומר בצפון תל אביב וברמת השרון
בשכונות כמו רמת אביב ג', נווה אביבים ורמת אביב הירוקה נרשמה בשנה האחרונה ירידה של כ9% עד 10% במחירי הדירות, חלק ממגמה רחבה יותר של התמתנות בשוק הנדל״ן בתל אביב. במצב כזה, מבצעי מימון כמו 20/80 או ריבית מסובסדת עשויים להוות שיקול משמעותי עבור רוכשים השוקלים דירות חדשות בפרויקטים באפקה, בבלי או הצפון הישן, לצד בחינת דירות יד שנייה בשכונות הוותיקות.
למוכרי דירות באזורים אלה, המגמה מחייבת הבנה שגם שכונות מבוססות אינן חסינות משינויי הריבית ועלויות המימון, וכי כוח המיקוח עבר במידה מסוימת לרוכשים. מוכר השוקל תזמון מכירה צריך לקחת בחשבון שתנאי מימון אטרקטיביים בפרויקטים חדשים עשויים להוות תחרות מול דירות יד שנייה.
