בשבועות האחרונים התפרסמו בעיתונות הכלכלית מספר פרויקטי התחדשות עירונית חדשים, מהרצליה ועד בבלי ורמת אביב ג'. מדובר במגמה רחבה שאינה מתמצה בידיעה בודדת, אלא משקפת מדיניות תכנונית ארוכת טווח שמעודדת ניצול מחודש של קרקע עירונית קיימת. למי שבוחן רכישה, מכירה או השקעה בנדל"ן בצפון תל אביב וברחבי רמת השרון, חשוב להבין את מנגנוני התמ"א 38 ופינוי הבינוי, ואת ההשלכות שלהם על ערך הנכסים.
מה קרה ומה השתנה
בחודשים האחרונים אושרו ונחתמו מספר פרויקטי התחדשות עירונית משמעותיים: במרכז הרצליה אושרה תוכנית להריסת 13 דירות ישנות והקמת מגדל בן 20 קומות עם 140 דירות חדשות, ובשכונת בבלי בתל אביב התקבל היתר להריסת שלושה בניינים עם 22 דירות והקמת שני בניינים בני שבע קומות עם 50 דירות.
במקביל, ברמת השרון נהרסו ארבעה מבני שיכון ישנים בשכונת קריית יערים הכוללים 108 דירות, ובמקומם יוקמו חמישה בניינים עם 220 דירות במסגרת תמ"א 38/2. בנתניה נהרסו 56 דירות נוספות לטובת 182 יחידות חדשות.
ברמת אביב ג', בסמוך למרכז שוסטר, זכתה חברת קרדן נדל"ן במכרז דיירים לקידום פרויקט שבו ייהרסו 128 דירות ישנות ויוקמו כ-250 יחידות דיור חדשות על שטח של כ-7.5 דונם. המכנה המשותף לכל הפרויקטים הוא מעבר ממבני מגורים נמוכים וישנים למבנים גבוהים בהרבה, המביאים תוספת משמעותית של דירות באותו שטח קרקע.
איך זה עובד בפועל
פינוי בינוי הוא מנגנון שבו דיירים בבניינים ישנים מפנים את דירותיהם לטובת הריסה מלאה, ובתמורה מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר באותו מגרש לאחר הבנייה מחדש. ההליך כולל שלבי תכנון ואישור בוועדות התכנון, ורק לאחר מתן תוקף לתוכנית ניתן להוציא היתרי בנייה ולהתחיל בעבודות בפועל.
תמ"א 38, ובמיוחד מסלול תמ"א 38/2, מאפשרת הריסת מבנים ישנים ובנייתם מחדש בהיקף גדול יותר, כפי שנעשה בפרויקט ברמת השרון. ככל שהמכסה הקיימת של תמ"א 38 באזור מסוים מוצתה, פרויקטים נוספים נדרשים לקדם תוכנית בניין עיר ייעודית משלהם, תהליך שלרוב ארוך יותר.
בשני המסלולים נדרש ליווי משפטי ושמאי מטעם הדיירים, שתפקידם לבחון את הצעות היזמים ולוודא שהתמורה הולמת את זכויות הדיירים בנכס הקיים. הצלחת התהליך תלויה גם בתקשורת שוטפת בין היזם לבעלי הדירות לאורך שלבי התכנון וההיתרים.
מה לבדוק לפני החלטה
מי שבוחן רכישה או מכירה של נכס במתחם שבו מקודמת תוכנית התחדשות עירונית צריך לבחון באיזה שלב נמצא ההליך: תכנון ראשוני, אישור תוכנית, מתן תוקף או כבר הוצאת היתרי בנייה. כל שלב משפיע על רמת הוודאות ועל לוחות הזמנים הצפויים.
חשוב גם לבדוק אילו מסלול חקיקה חל על הפרויקט, תמ"א 38 רגילה, תמ"א 38/2 או פינוי בינוי במסגרת תוכנית בניין עיר, שכן לכל מסלול מגבלות ודרישות שונות. כדאי לבחון את זהות היזם וניסיונו בפרויקטים דומים, כפי שנעשה במכרזי דיירים שבהם נבחנות הצעות של מספר חברות.
יש לקחת בחשבון שתהליך הפינוי עצמו עשוי להימשך זמן רב, כפי שבפרויקט בבבלי שבו הפינוי צפוי להתבצע רק כעבור כשנה מרגע קבלת ההיתר, ולאחריו יחלו עבודות ההריסה והבנייה. גם רמת הריבית במשק, ובכלל זה ריבית המשכנתאות, משפיעה על כדאיות ההשקעה בנכסים הנמצאים בתהליכי התחדשות.
מה זה אומר בצפון תל אביב וברמת השרון
פרויקט ההתחדשות ברמת אביב ג', הסמוך למרכז שוסטר, עשוי להשפיע על ההיצע העתידי של דירות באזור ועל מחירי דירות בתל אביב בשכונות סמוכות כמו נווה אביבים ורמת אביב הירוקה. תוספת של מאות יחידות דיור חדשות באזור מבוקש עשויה למשוך קהל קונים נוסף לנדל"ן בצפון תל אביב.
הפרויקט בבבלי, הסמוך לפארק הירקון, ממחיש שהמגמה אינה מוגבלת לשכונה אחת: שכונות נוספות באזור כמו אפקה, צהלה, תל ברוך והצפון הישן עשויות לחוות בעתיד דינמיקה דומה של פינוי מבנים ישנים לטובת בנייה חדשה.
ברמת השרון, פרויקטי התחדשות עירונית במערב העיר, לרבות בשכונת קריית יערים, מעידים על קצב מואץ של הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38/2, כאשר לפי יזמים בתחום, התחדשות עירונית מהווה כיום חלק נכבד מהפעילות היזמית הכוללת שלהם. עבור מי שמתעניין בנדל"ן ברמת השרון או בדירות למכירה בצפון תל אביב, כדאי לעקוב אחר התקדמות ההליכים התכנוניים באזור הספציפי שבו מצוי הנכס, ולהבין שמדובר בתהליך ארוך טווח שמשפיע בהדרגה על שוק הנדל"ן בתל אביב ובסביבתו, ולא בשינוי מיידי.
