התחדשות עירונית 2026 נראית אחרת מכל מה שבעלי דירות הכירו בעשרים השנים האחרונות. תמ״א 38 פקעה סופית ב 18 במאי 2026, ובמקומה פועלים היום פינוי בינוי, תוכניות התחדשות עירוניות שכל עיר מכינה לעצמה, ומסלול חדש יחסית שנקרא ״חלופת שקד״. בתל אביב התמונה ייחודית: העירייה בחרה שלא להשתמש בתחליפים הכלליים ומקדמת תוכנית כוללת משלה. המדריך הזה מסביר לבעל דירה מה המסלולים, מה מקבלים בדרך כלל, מה באמת פטור ממס, איזה רוב נדרש, ואיך בוחרים יזם ועורך דין. את העדכונים השוטפים בשכונות צפון העיר וברמת השרון אנחנו מרכזים בנפרד, בסקירה על התחדשות עירונית בצפון תל אביב וברמת השרון.
מה השתנה בהתחדשות עירונית 2026: סוף תמ״א 38
תמ״א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. היא אפשרה לקבל היתר בנייה לבניין בודד, בחיזוק עם תוספת קומות או בהריסה ובנייה מחדש, בלי לעבור הליך של תוכנית בניין עיר. ברוב הערים היא פקעה כבר ב 2024. ערים שהגישו תוכנית מחליפה בזמן קיבלו הארכה עד 18 במאי 2026 או עד אישור התוכנית שלהן, המוקדם מביניהם, ובמאי 2026 היא פקעה סופית בכל הארץ.
מה שנשאר אחריה תלוי בעיר:
- ערים עם תוכנית מחליפה מאושרת. בדיווחים מ 2024 נמנו ביניהן הרצליה ורמת השרון. בערים אלה התחדשות של בניין בודד ממשיכה, לפי הכללים של התוכנית העירונית ולא לפי התמ״א.
- ערים שקיבלו הארכה. בהן נכללו בין היתר רעננה וכפר סבא. אם התוכנית המחליפה שלהן לא אושרה עד מאי 2026, נוצר פער שבו אין מסלול בנייני פעיל עד לאישורה.
- תל אביב יפו. העירייה הודיעה כבר ב 2024 שאינה מאריכה את התמ״א, ומקדמת במקומה את תוכנית תא/5555. על כך בהמשך.
מכיוון שהמצב משתנה מעיר לעיר ומחודש לחודש, לפני כל החלטה בודקים במחלקת התכנון של העירייה מה חל על המגרש הספציפי.
שלושה מסלולים: פינוי בינוי, הריסה ובנייה בבניין בודד, חיזוק ותוספת
| מסלול | היקף | הליך תכנוני | מה קורה לדיירים |
|---|---|---|---|
| פינוי בינוי | מתחם של כמה בניינים, לעתים עשרות | תוכנית בניין עיר למתחם, ואחריה היתרים | מתפנים לשנות הבנייה ומקבלים שכר דירה חלופי, ובסוף דירה חדשה בבניין חדש |
| הריסה ובנייה בבניין בודד | בניין אחד, לעתים שניים צמודים | לפי תוכנית עירונית מחליפה או חלופת שקד, במקום שבו הן חלות | מתפנים לתקופת הבנייה, שקצרה בדרך כלל מזו של פינוי בינוי |
| חיזוק ותוספת | בניין קיים | היתר לפי התוכנית העירונית שחלה | נשארים לגור בזמן העבודות ומקבלים בדרך כלל ממ״ד, מעלית ושיפוץ חזית |
בתל אביב ובערי השרון רוב הבניינים מסוף שנות החמישים עד שנות השבעים, בני שלוש וארבע קומות על עמודים, הם המועמדים הטבעיים לשני המסלולים הראשונים. מגרשים קטנים מתאימים יותר לבניין בודד, ומתחמים של שיכונים ותיקים עם שטחים פתוחים גדולים מתאימים לפינוי בינוי.
חלופת שקד: מה היא ולמה היא לא פתרה את הבעיה
חלופת שקד היא כינוי לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה. התיקון נועד לאפשר לוועדות מקומיות לאשר התחדשות של בניין בודד באמצעות תוכנית מקומית, בהליך שמקצר את המסלול לעומת תוכנית בניין עיר רגילה. על הנייר זה היה התחליף הארצי לתמ״א 38.
בפועל התמונה מאכזבת. ביוני 2026 דווח במרכז הנדל״ן, מפי גורמים ברשות להתחדשות עירונית, שעד אותו מועד לא ניתן אף היתר בנייה במסלול הזה, ושאין למדינה נתונים מלאים על יישומו ברשויות. בתל אביב המסלול לא אומץ כלל. המשמעות לבעלי דירות: כשמישהו מציע לכם פרויקט ״בחלופת שקד״, בקשו לראות באיזו תוכנית בדיוק מדובר, באיזה שלב היא ומי אישר אותה.
תל אביב: תוכנית הרובעים ותוכנית תא/5555
בתל אביב פועלים היום שני כלים עיקריים להתחדשות ברמת הבניין, לצד פינוי בינוי במתחמים.
תוכנית הרובעים 3 ו 4
תוכנית מפורטת שחלה על הצפון הישן ועל חלקים ממרכז העיר, וקובעת זכויות והוראות לכל מגרש. היא ממשיכה לחול גם אחרי פקיעת התמ״א, ולכן ברחובות שבתחומה יש מסלול ברור לחיזוק ולהריסה ובנייה.
תוכנית תא/5555
זו התוכנית העירונית שנועדה להחליף את תמ״א 38 בשאר חלקי העיר. לפי הפרסומים מיולי 2025, כשהוועדה המקומית המליצה להפקיד אותה בוועדה המחוזית:
- היא חלה על כ 1,720 מגרשים בשכונות שמחוץ למרכז העיר ומחוץ לאזורים שיש להם כבר תוכנית מפורטת, כמו הרובעים.
- בצפון העיר נכללות בה בין היתר רמת אביב א׳, רמת אביב ב׳, הדר יוסף, נאות אפקה וגני צהלה. לא כל שכונה בצפון כלולה, ולכן בודקים לפי כתובת.
- היא מציעה שני מסלולים, הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ועיבוי, ומאפשרת לקבל היתר מרשות הרישוי בלי להכין תוכנית מפורטת לכל בניין.
- היא כוללת הנחה של 25% בהיטל ההשבחה, ולא פטור מלא כפי שהיה בתמ״א 38, ומחייבת שילוב שטחים ושימושים ציבוריים.
נכון לכתיבת המאמר, באוקטובר 2026, התוכנית עדיין בהליכי אישור בוועדה המחוזית ולא קיבלה תוקף. עד שתאושר, בניינים שבתחומה אינם יכולים לקבל היתר לפיה. את מצבה העדכני בודקים באתר העירייה או במערכת התכנון הממשלתית לפני כל החלטה.
מה בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל
אין תמורה סטנדרטית. היא נקבעת לפי הזכויות שהתוכנית מאפשרת, לפי שווי הקרקע ולפי הכדאיות הכלכלית ליזם. בעסקת התחדשות טיפוסית, שבה בעלי הדירות אינם משלמים, הסל כולל בדרך כלל:
- דירה חדשה בשטח גדול יותר מהדירה הקיימת, כולל ממ״ד.
- מרפסת שמש, ולעתים מחסן.
- חניה, בכפוף לתקן החניה העירוני ולאפשרות בפועל במגרש. בתל אביב התקן מצומצם, ולא כל דירה תקבל חניה.
- מעלית ולובי חדש.
- שכר דירה חלופי לכל תקופת הבנייה, והוצאות הובלה בשני הכיוונים.
לא פחות חשובות מהתמורה הן הבטוחות. הסכם טוב כולל ערבות חוק המכר או ערבות בנקאית על הדירה החדשה, ערבות לתשלום שכר הדירה, ערבות ביצוע, ביטוחים, לוחות זמנים עם סנקציות על איחור, ושכר טרחה של עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים שהיזם מממן. אם אתם שוקלים לקנות דירה בפרויקט כזה מהצד של היזם, השיקולים שונים, ופירטנו אותם במאמר על דירה חדשה בפרויקט התחדשות.
מיסוי והקלות: מה באמת פטור
הטענה ש״הכול פטור״ אינה מדויקת. התמונה הכללית, שכל אחד מרכיביה דורש בדיקה של עורך דין או יועץ מס לגבי העסקה הספציפית:
- מס שבח. חוק מיסוי מקרקעין כולל פטורים לבעלי דירות בפינוי בינוי ובהריסה ובנייה, אבל הם מוגבלים. באופן כללי הפטור חל על דירת תמורה שאינה גדולה מהדירה הישנה ביותר מכ 25 מ״ר ושאינה חורגת מתקרת שווי שנקבעה. מה שמעבר לכך עלול להתחייב במס. בשנת 2026 פרסמה רשות המסים עמדה שלפיה דירת תמורה שקיבל יורש נחשבת המשך של דירת הירושה לעניין הפטור, בתנאים מסוימים. הרקע הכללי למס על מכירה נמצא במדריך על מס שבח.
- מס רכישה. לבעלי הדירות על דירת התמורה ניתן פטור בעסקאות פינוי בינוי והריסה ובנייה, בכפוף לתנאים ולדיווח נכון. הפטור אינו אוטומטי.
- מע״מ. שירותי הבנייה שהיזם נותן לבעלי הדירות חייבים במע״מ בשיעור אפס, כך שבעלי הדירות אינם נושאים בו.
- היטל השבחה. כאן ההבדל בין המסלולים גדול. בתמ״א 38 היה פטור בחוק. בפינוי בינוי הפטור תלוי בהחלטה על המתחם. בתוכנית תא/5555, לפי נוסחה המוצע, ההיטל מופחת ב 25% ואינו מבוטל. בהסכם ״נטו״ טוב, היזם נושא בהיטל ובכל המיסים החלים על העסקה, וזה סעיף שעורך הדין של הדיירים צריך לבדוק במיוחד.
רוב דרוש ודייר סרבן
חוק פינוי ובינוי קובע את ״הרוב המיוחס״ שנדרש לעסקה:
- במתחם לפינוי בינוי, בעלי שני שלישים לפחות מכלל הדירות במתחם, בכפוף לתנאים נוספים לגבי כל בית משותף בתוכו.
- בבית משותף של ארבע או חמש דירות, בעלים של שלוש דירות לפחות, ובתנאי שיש בבניין יותר משני בעלי דירות.
כשהרוב התקבל ובעל דירה מסרב בלי סיבה סבירה, בית המשפט רשאי לחייב אותו בפיצוי לשאר בעלי הדירות, או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין שיחתום עליה בשמו. מנגד, סירוב שמבוסס על תמורה שאינה סבירה, על בטוחות חסרות או על נסיבות אישיות מיוחדות יכול להיחשב סביר. לבעלי דירות שמלאו להם 75 שנים בעת חתימת העסקה הראשונה, החוק מחייב להציע חלופות, כמו מעבר לדיור מוגן, דירה חלופית או תמורה כספית.
הכללים בבניין בודד שאינו חלק ממתחם פינוי בינוי נקבעים לפי המסלול והחוק שחל עליו, ולכן את הרוב הנדרש בבניין שלכם בודק עורך הדין של הדיירים.
איך בוחרים יזם ועורך דין לדיירים
הטעות היקרה ביותר בהתחדשות עירונית קורית בדרך כלל בהתחלה: חתימה מוקדמת מדי, מול הגורם הראשון שדפק בדלת. סדר פעולות מומלץ:
- בוחרים נציגות. שלושה עד חמישה בעלי דירות שמייצגים את הבניין ומרכזים את הקשר.
- בוחרים עורך דין לדיירים לפני היזם. עורך דין שאין לו קשר ליזם המוצע, עם ניסיון בפרויקטים דומים בעיר. שכר הטרחה שלו ממומן בסוף בדרך כלל על ידי היזם, אבל הוא מייצג רק אתכם.
- מבקשים כמה הצעות. השוואה בין יזמים לפי אותו מפרט: תמורה, בטוחות, לוחות זמנים ותנאי יציאה.
- בודקים את היזם. פרויקטים שהשלים, לא רק פרויקטים שחתם עליהם, איתנות פיננסית, ליווי בנקאי, תביעות פתוחות. כדאי לבקר בבניין שהוא מסר ולדבר עם דיירים.
- מבקשים חוות דעת שמאית. שמאי מטעם הדיירים בודק אם התמורה סבירה ביחס לזכויות.
- מקפידים על תנאי יציאה. מה קורה אם היזם לא מגיע להיתר בתוך פרק זמן מוגדר. הסכם בלי מועד יציאה עלול לכבול בניין לשנים.
מי שמוכר דירה בבניין שנמצא באחד השלבים האלה צריך לדעת איך שלב הפרויקט משפיע על המחיר ועל מה שמציגים לקונה. ריכזנו את זה במאמר על מכירה בבניין בהתחדשות עירונית. להיכרות עם אופי הבנייה בכל שכונה אפשר להיעזר במדריך שכונות צפון תל אביב.
שאלות נפוצות
האם תמ״א 38 עדיין קיימת ב 2026?
לא. היא פקעה סופית ב 18 במאי 2026. בקשות שהוגשו לפניה ממשיכות בדרך כלל לפי הכללים שחלו בזמן ההגשה, אבל בקשות חדשות מוגשות רק לפי תוכנית עירונית מחליפה, חלופת שקד או תוכנית מפורטת, לפי מה שחל בעיר.
מה מחליף את תמ״א 38 בתל אביב?
תוכנית הרובעים 3 ו 4 בצפון הישן ובחלקים ממרכז העיר, ותוכנית תא/5555 בשכונות אחרות, שנמצאת עדיין בהליכי אישור. לצידן ממשיכים פרויקטים של פינוי בינוי במתחמים.
כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי?
זה תהליך רב שנתי: התארגנות וחתימות, הכנה ואישור של תוכנית למתחם, היתרים, פינוי ובנייה. כל שלב תלוי ברשויות, בהתנגדויות ובקצב החתימות, ולכן לוח זמנים שיזם מציג צריך להיבחן מול השלב שבו הפרויקט נמצא בפועל.
האם בעלי הדירות משלמים משהו בפרויקט התחדשות?
בעסקת ״נטו״ טיפוסית, לא. היזם נושא בעלויות הבנייה, בשכר הדירה החלופי, בייעוץ לדיירים ובמיסים החלים על העסקה. חריגים אפשריים הם תוספת שטח שבעל דירה מבקש לרכוש, או מס על תמורה שחורגת מגבולות הפטור.
מה עושים אם השכנים רוצים להתקדם ואני לא?
כדאי להבין קודם מה מפריע: התמורה, הבטוחות, היזם או מצב אישי. רבים מהחששות נפתרים בהסכם. אם הסירוב נמשך אחרי שהתקבל הרוב הנדרש, השאלה אם הוא סביר תוכרע לפי נסיבות המקרה, ולכן חשוב לקבל ייעוץ משפטי מוקדם.
התחדשות עירונית 2026: הצעד הבא
התחדשות עירונית בשנת 2026 דורשת יותר בדיקה מאשר בעבר: איזו תוכנית חלה על המגרש, באיזה שלב היא, ומה ההסכם באמת מבטיח. אם אתם שוקלים למכור, לקנות או רק להבין מה המשמעות לדירה שלכם בצפון תל אביב או ברמת השרון, אנחנו ב RS נדל״ן נשמח לשיחה. אפשר להשאיר פרטים בדף יצירת הקשר או להתקשר ל 077-500-4600.
המידע במאמר כללי ונכון למועד כתיבתו. הוא אינו ייעוץ משפטי, תכנוני או מיסויי, ואת הפרטים של כל בניין ועסקה יש לבדוק מול עורך דין, שמאי ויועץ מס.
סיכום AI
AI Optimizedהתחדשות עירונית מאפשרת לבעלי דירות בבניינים ישנים לחזק, לשדרג או להחליף את הבניין במסגרת תמ״א 38 או פינוי בינוי. התהליך עשוי לכלול דירה חדשה או מורחבת, ממ״ד, מרפסת, מעלית, חניה ושיפור משמעותי של סביבת המגורים, בהתאם למסלול, לתכנון ולכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
לפני שמתקדמים חשוב להבין איזה מסלול מתאים לבניין, מהן התמורות האפשריות, כמה זמן עשוי להימשך התהליך, מהו הרוב הדרוש של בעלי הדירות ואילו הטבות מס עשויות לחול. התמורות, לוחות הזמנים והפטורים אינם זהים בכל פרויקט, ולכן יש לבדוק כל מקרה באופן פרטני מול אנשי מקצוע והרשות המקומית.
RS נדל״ן מסייעת לבעלי נכסים ולרוכשים להבין את פוטנציאל ההשבחה, לבחון את מצב הבניין והסביבה ולקבל תמונה ברורה יותר לפני קבלת החלטה.
- 1. התחדשות עירונית מציעה פתרונות דיור חדשים. 2. פינוי בינוי ותמ"א 38 הם הכלים המרכזיים לכך. 3. יש להבין את התהליכים המשפטיים והטכניים הכרוכים בכך. 4. המאמר מציע טיפים למי שמעוניין להיכנס לתחום.
